I. Grundstücks- und Raummiete.
Rn 6
§ 580a I differenziert nach dem Vertragsgegenstand und der Bemessung der Miete.
1. Vertragsgegenstand.
Rn 7
§ 580a I erfasst nicht bebaute Grundstücke, Grundstücks- und Gebäudeteile sowie Gebäude und Räume, letztere jedoch nur, wenn sie weder als Geschäftsräume (dann gilt § 580a II) noch zu Wohnzwecken (dann gilt § 573c) vermietet sind.
Rn 8
Grundstücke sind abgegrenzte, im Grundbuch unter einer bestimmten Nummer eingetragene Teile der Erdoberfläche; hierunter fallen auch Grundstücks- oder Gebäudeteile (zB Schaufenster und Dachflächen), soweit diese nicht zur Raummiete zählen.
Rn 9
Bebaute Grundstücke fallen, soweit das Bauwerk mitvermietet ist, gem § 580a I idR unter den Begriff ›Räume‹, wenn das Gebäude weder geschäftlich noch zu Wohnzwecken genutzt wird. Erfasst werden bei der Grundstücksmiete primär die nicht mit einem Geschäftshaus bebauten Grundstücke (Garten- und Waldstücke, Teiche sowie Lagerplätze).
Rn 10
Unter ›Raum, der kein Geschäftsraum ist‹ (§ 580a I) wird ein allseits mit Wand, Fußboden und Decke umfasster Teil eines Gebäudes, in dem sich ein Mensch aufhalten kann, verstanden (Staud/Rolfs § 580a Rz 17), der weder geschäftlich noch zu Wohnzwecken vermietet ist. Nicht erforderlich ist, dass das Gebäudeteil vollständig abgeschlossen ist oder dass der gesamte Raum vermietet ist. Raummiete ist auch zu bejahen, wenn ein ganzes Gebäude vermietet ist (privat genutzte Garagen, Werkstätten, Lagerräume, gemeinnützigen Zwecken dienende Hallen). Keine Räume sind (Dach-)Terrassen oder Balkone sowie Innenräume beweglicher Sachen (zB in Wohnwagen, Schiffen oder Bürocontainern; hier gilt § 580a III).
2. Kündigungsfrist.
Rn 11
Sie ist abhängig von der Bemessung der Miete, dh den Zeiträumen, nach denen sich die Mietberechnung bestimmt; Absprachen über Zahlungs- und Fälligkeitsintervalle sind ohne Bedeutung. Bei einer nach Tagen bestimmten Miete kann nach § 580a I Nr 1 an jedem Tag – auch einem Sams-, Sonn- oder Feiertag – zum Ablauf des folgenden Tages gekündigt werden; § 193 gilt nicht. Er setzt eine aus mehreren Tagen bestehende Frist voraus. Bei einer nach Wochen bemessenen Frist muss die Kündigung gem § 580a I Nr 2 am ersten Werktag (Montag, es sei denn dieser ist Feiertag) einer Woche zugehen, um das Mietverhältnis am darauf folgenden Samstag zu beenden. Ansonsten muss die Kündigung nach § 580a I Nr 3 am dritten Werktag eines Monats (Karenzzeit, so Rn 3 und AG Düsseldorf ZMR 08, 538) zugehen, um das Mietverhältnis mit dem Ablauf des übernächsten Monats zu beenden.
Rn 12
Einen abw Kündigungstermin bestimmt § 580a I Nr 3 für gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke und im Register eingetragene Schiffe: Kündigung ist nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres zulässig. Auch beim Pferdepensionsvertrag gilt das Kündigungsregime des Mietrechts (LG Wuppertal 16 S 63/16 Juris: vereinbarte Kündigungsfrist von 2 Monaten zum Monatsende begegnet keinen Bedenken).
II. Geschäftsraummiete.
Rn 13
Unter § 580a II fallen Räume, die weit überwiegend (AG Hambg-Blankenese ZMR 12, 200; aA zu Unrecht LG Hamburg ZMR 12, 868 und ZMR 13, 443 mit abl Anm Abramenko) zu geschäftlichen Zwecken (BGH MDR 16, 146 u NJW 08, 3361) vermietet sind, dh alle vom Mieter zu Erwerbszwecken angemieteten Räume, unabhängig davon, ob eine gewerbliche, freiberufliche oder sonstige berufliche, auch unselbstständige oder kaufmännische Tätigkeit ausgeübt wird. Dazu zählen durch Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater oder einen angestellten Handelsvertreter angemietete Büroräume (Köln NZM 05, 705 [OLG Köln 28.06.2005 - 22 U 34/01]), Werkstätten und Lagerhallen. Selbst bei Verwendung eines Formularvertrags für Wohnraum gilt bei einem Gewerbemietobjekt § 580a II (LG Berlin GE 17, 833).
Rn 14
Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate abzgl der Karenzzeit von 3 Werktagen. Die Kündigung kann nur zum Quartalsende, mithin zum 31.3., 30.6., 30.9. und 31.12. eines jeden Jahres erklärt werden. Die Bemessung der Miete ist für die Kündigungsfrist unerheblich.
III. Miete beweglicher Sachen sowie digitaler Produkte.
Rn 15
§ 580a III betrifft sämtliche beweglichen Sachen iSd § 90 (vgl LG Konstanz NZM 05, 398 [LG Konstanz 28.01.2005 - 11 S 119/04 E] für Automatenaufstellungsvertrag), die nicht Grundstücksbestandteil sind, dh auch Scheinbestandteile und Grundstückszubehör nach §§ 95, 97 sowie Luftfahrzeuge und Schiffe (wenn nicht im Register eingetragen) sowie die Innenräume beweglicher Sachen. § 580a III gilt für digitale Produkte und analog über § 90a für die Miete von Tieren. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Bemessung der Miete, wie in § 580a I. Ist die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen, beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Tage.
IV. Außerordentliche Kündigung.
Rn 16
§ 580a IV betrifft die gesetzlich geregelten Fälle, in denen ein Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann, nämlich §§ 540, 544, 580, 1056 sowie §§ 109, 111 InsO, § 57a ZVG. Ohne Bedeutung ist es gem § 572, wenn die auflösende Bedingung noch nicht eingetreten ist. Dies ist wichtig für Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit längerer als der gesetzlichen Kündigungsfrist.
Rn 17
§...