Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 581 BGB ... / B. Vertragstypische Pflichten des Pächters.

I. Zahlungsverpflichtung.

Rn 3

Die Pacht kann wie Miete als bestimmter Betrag geschuldet sein oder als Bruchteil des Umsatzes (BGH NJW-RR 98, 803 = WuM 99, 161 [BGH 22.10.1997 - XII ZR 142/95]) oder Ertrages des Pächters. Eine unwirksame Betriebskostenvorauszahlung kann auszulegen sein als Pauschale (Ddorf GuT 02, 136 = NZM 02, 526). Bei Gaststättenpacht geht stillschweigend die Verkehrssicherungspflicht mit über (BGH MDR 85, 311). Zur Gaststättenpacht (Rauchverbot ist kein Mangel, BGH WuM 11, 520 [BGH 13.07.2011 - XII ZR 189/09]) und Getränkebezugsverpflichtung vgl Gruber NZM 99, 1073. Zur irrtümlichen Pachtzahlung nach Vertragsende vgl Stuttg ZMR 06, 933. Zu den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Zahlungspflichten gewerblicher Mieter und Pächter vgl Ekkenga/Schirrmacher NZM 20, 410; Krepold WuM 20, 726 [KG Berlin 17.09.2020 - 8 U 1006/20].

1. Höhe.

Rn 4

Eine sittenwidrig überhöhte Pacht wird bei einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung des Verpächters und vereinbarter Pacht bejaht, wenn dieses dem Verpächter erkennbar war (BGH ZMR 01, 788). Der Pächter trägt bei entspr Vereinbarung auch die anfallenden Nebenkosten. Eine erzwingbare Veränderung der Pachthöhe sieht das allgemeine Pachtrecht – im Gegensatz zu § 593 – nicht vor. Mit dem Inkrafttreten des PrklG sind die nach altem Recht schwebend unwirksamen Wertsicherungsklauseln seit dem 14.9.07 als anfänglich wirksam anzusehen (Brandenbg v 14.4.15, 6 U 77/12, BGH ZMR 14, 327; zu § 3 Abs 1 Nr 1d PrKlG vgl AG Paderborn v 15.5.12, 55 C 137/11).

2. Kaution.

Rn 5

Auch eine vor Übergabe fällige Pachtkaution (Ddorf ZMR 95, 465 zur Gewerbemiete) kann vereinbart werden.

3. Andersartige Gegenleistung.

Rn 6

Nicht jede Gegenleistung kann aber als Pacht qualifiziert werden; dies gilt insb bei gemischten Verträgen, in denen eine Dienst- oder Werkleistung geschuldet wird.

4. Fälligkeit.

Rn 7

Die Fälligkeit der Pacht ergibt sich aus den §§ 579, 581 II; nur bei Raumpacht wird gem den §§ 556b I, 579 II, 581 II die frühere Fälligkeit aus dem Wohnraummietrecht angenommen.

II. Betriebspflicht.

Rn 8

Der Pächter ist im Regelfall nicht kraft Gesetzes zur Nutzung oder dem Betrieb des Pachtobjektes verpflichtet (nur bei Landpacht gilt § 586 I 3). Selbst die Vereinbarung einer Umsatzpacht soll keine Betriebspflicht begründen (BGH NJW 79, 2351; weitere Nachweise bei Michalski ZMR 96, 527). Dies lässt sich damit begründen, dass dem Verpächter analog § 162 I oder nach den Grundsätzen ergänzender Vertragsauslegung eine am bei ordnungsgemäßer Betriebsführung entstehenden Umsatz orientierte Pacht berechnet werden kann. Anderes dürfte jedoch bei Pachtverträgen in Einkaufszentren gelten (LG Hannover ZMR 93, 280; Leo ZMR 03, 389; Eusani ZMR 03, 480). Im Regelfall bedarf es einer entspr – auch konkludent möglichen (vgl BGH NJW 88, 703) – vertraglichen Vereinbarung (Ddorf ZMR 04, 508) zur Begründung der Betriebspflicht. Ausnahmen hiervon werden insb bei der Unternehmenspacht anzuerkennen sein wegen der drohenden Vernichtung des ›Goodwill‹ des Betriebes.

III. Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung.

Rn 9

Der Pächter muss bei der Fruchtziehung die Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft einhalten. Anderenfalls kann der Verpächter Unterlassung (§§ 581 II, 541) und ggf Schadensersatz verlangen oder kündigen (§§ 581 II, 543 III). Ist die Art und Weise der Führung eines Hotels nicht Gegenstand des Pachtvertrages, kann der Verpächter hierauf keinen Einfluss nehmen. Etwaige Gästebeschwerden, die die Art und Weise der Betriebsführung betreffen, begründen keine Verletzung des Pachtvertrages Brandbg, Mietrecht kompakt 12, 181. Zur Kleingartenpacht: LG Berlin GE 15, 1600 (Baumhaus).