Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 652 BGB ... / 1. Vertragsparteien.

Rn 13

Weder das BGB noch das HGB grenzt den Kreis der Vertragsparteien des Maklervertrags ein. Als Makler und als Auftraggeber können natürliche und juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften auftreten. Ein Auftraggeber kann auch mehrere Makler nebeneinander einschalten. Die einzelnen Verträge haben ein eigenständiges Schicksal. Bei Vorliegen der Voraussetzungen können daher Vergütungsansprüche mehrerer Makler ggü einem Auftraggeber entstehen. Der Makler kann zur Ausführung des Vertrags Hilfskräfte einsetzen, für deren Verhalten er ggü dem Auftraggeber nach § 278 einstehen muss (MüKo/Althammer § 652 Rz 289). Für Eheleute als Auftraggeber ist der Maklervertrag zum Erwerb eines Hausgrundstücks kein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs (§ 1357, Jena MDR 11, 970).

Rn 14

Arbeiten mehrere Makler bei der Ausführung des Vertrags zusammen, hat der Auftraggeber aber nur mit einem Makler einen Vertrag geschlossen, hängen die rechtlichen Beziehungen von den Absprachen unter den Maklern ab (BGH NJW-RR 87, 171 [BGH 18.06.1986 - IVa ZR 7/85]). Neben der Zusammenarbeit der Makler in einer Gesellschaft kommt dabei auch das Zusammenwirken aufgrund eines Untermaklervertrags in Betracht (partiarisches Rechtsverhältnis besonderer Art, zB MüKo/Althammer § 652 Rz 294; Grüneberg/Retzlaff Einf vor § 652 Rz 13). Der Hauptmakler ist dabei im Hinblick auf die vom Untermakler angedienten Informationen frei (MüKo/Althammer § 652 Rz 294). Im Verhältnis zum Auftraggeber ist der Untermakler lediglich Erfüllungsgehilfe des Hauptmaklers (BGH WM 78, 245; Frankf NJW-RR 88, 1200). Die Vergütung des Untermaklers hängt idR vom Vergütungsanspruch des Hauptmaklers ab (Stuttg NZM 01, 901 [OLG Stuttgart 15.11.2000 - 3 U 213/99]). Eine Art des Untermaklers ist der sog ›Zubringer‹. So wird ein Makler bezeichnet, der über gelegentliche Mitteilungen einem anderen Makler einen Auftraggeber zuführt (BGH BB 68, 729 [BGH 16.05.1968 - VII ZR 49/66]). Sein Vergütungsanteil ist regelmäßig geringer (BGH NJW 74, 1082 [BGH 18.03.1974 - II ZR 68/72]).

Rn 15

Ferner kann das Zusammenwirken von Maklern in der Form vereinbart werden, dass jeder Makler mit einer Partei des Hauptvertrags einen Maklervertrag schließt, die Informationen aber unter den Maklern ausgetauscht werden, sog Gemeinschaftsgeschäfte (BGH NJW-RR 94, 636). Für die Absprachen unter den Maklern bei derartigem Zusammenwirken gibt es ›Geschäftsbedingungen für Gemeinschaftsgeschäfte‹ (IVD Geschäftsbräuche). Diese müssen allerdings zur Wirksamkeit in den Vertrag einbezogen sein und gelten nicht als Handelsbrauch (Stuttg NJW-RR 02, 783 [OLG Stuttgart 07.03.2001 - 3 W 332/00]). Die anfallende Vergütung ist bei Gemeinschaftsgeschäften idR zu teilen. Informationspflichtverletzungen können Schadensersatzansprüche begründen (BGH NJW-RR 87, 171 [BGH 18.06.1986 - IVa ZR 7/85]). Unvollkommene Absprachen sind der Auslegung zugänglich (zur Erstreckung der Absprache auf ein Folgegeschäft: BGH NJW 82, 1052 [BGH 14.10.1981 - IVa ZR 152/80]). Gemeinschaftsgeschäfte allein reichen für eine Behandlung als Erfüllungsgehilfe in den Maklerverträgen nicht aus (Karlsr NJW-RR 98, 996 [OLG Karlsruhe 07.08.1997 - 19 U 22/97]).