Prof. Dr. Oliver Fehrenbacher
Rn 66
Neben der Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns ergeben sich aus dem Maklervertrag für den Makler und für den Auftraggeber weitere Pflichten. Nach dem gesetzlichen Leitbild ergibt sich aber keine Verpflichtung des Maklers zur Tätigkeit. Grundlage der vertraglichen Pflichten ist § 241 II. Je enger das Vertrauens- oder Treueverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber ausgeprägt ist, desto mehr Rücksicht auf die Interessen der anderen Vertragspartei kann erwartet werden (BGH NZM 01, 474, 475 [BGH 28.09.2000 - III ZR 43/99]). Bei sog Vertrauensmaklern, die zur ausschl Interessenwahrnehmung für den Auftraggeber verpflichtet sind, zeigen sich die besonderen Pflichten aus dem Vertrauensverhältnis ganz deutlich. Ein Vertrauensmakler darf nicht auf beiden Seiten als Vermittlungsmakler (wohl aber auf einer Seite als Nachweismakler) tätig sein (BGH NJW 64, 1467, Ausnahme: BGH NJW-RR 00, 430 [BGH 11.11.1999 - III ZR 160/98]). Anhaltspunkte für die Stellung als Vertrauensmakler sind eine lange Vertragsdauer oder eine ungewöhnlich geringe Vergütung.
1. Pflichten des Maklers.
Rn 67
Den Makler treffen ggü dem Auftraggeber eingeschränkte Auskunfts- und Hinweispflichten. Das ist Ausdruck der Rolle des Maklers als Interessenvertreter des Auftraggebers. Besondere Kenntnisse können vom Makler aber grds nicht erwartet werden (Celle NJW-RR 03, 418: Nachweismakler). Der Makler hat den Auftraggeber über alle ihm bekannten vertragsrelevanten Umstände (tatsächliche und rechtliche) richtig (wahrheitsgemäß) und vollständig aufzuklären (BGH NJW-RR 03, 700; Hamb ZMR 11, 305, Insekten- und Pilzbefall bei einer Immobilie; München NJW-RR 15, 692, Unterkellerung; ›Vermüllung‹ einer Wohnung; Selbsttötung LG München ZMR 22, 757). Die Reichweite bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls (BGH NJW 00, 3642; zum Hauptvertrag: BGH NJW-RR 07, 1503; Hinweispflichten des Versicherungsmaklers: BGH WM 09, 1753; WM 09, 1435; Hilfeleistung bei der Regulierung des Schadens: BGH NJW 18, 1160). Ein Makler muss seinen Vertragspartner im Hinblick auf § 123 ungefragt darüber in Kenntnis setzen, wenn er auch für einen Architekten tätig war, der bereits eine Planung für das betreffende Grundstück erstellt hat, und der Makler bei der Vermarktung des Grundstücks das eigene bzw das Interesse des Architekten an der Bezahlung jener bereits erbrachten oder an der Beauftragung mit weiteren Planungsleistungen zumindest mitverfolgen werde (Hamm ZMR 18, 722). Nachforschungspflichten treffen den Makler allerdings nicht ohne besondere Vereinbarung (Hamm NJW-RR 02, 780 [OLG Hamm 07.06.2001 - 18 U 153/00]). Zweifel soll er dem Auftraggeber aber mitteilen (Kobl NJW-RR 97, 1281). Ferner hat er darauf zu achten, dass die Angaben seinem Auftraggeber keine falschen Vorstellungen vermitteln (BGH NJW-RR 91, 627 [BGH 17.10.1990 - IV ZR 197/89]). Bei besonderer wirtschaftlicher Bedeutung des Geschäfts für den Auftraggeber und entspr Sachkunde des Maklers können gesteigerte Pflichten bestehen (Möglichkeit eines Konkurrenzbetriebs in unmittelbarer Nähe: Ddorf NZM 01, 482). Gleiches dürfte bei einem erkennbar gesteigerten Informationsbedürfnis des Auftraggebers der Fall sein (BGH NJW 81, 2685 [BGH 08.07.1981 - IVa ZR 244/80]). Im Immobilienbereich können die gesteigerten Pflichten bis zur Beratungsverpflichtung reichen (BGH NJW 00, 3642 [BGH 28.09.2000 - III ZR 43/99]; Belehrung bei Kenntnis vom fehlenden Bebauungsplan: BGH WM 78, 1069; Keine Verleitung zum unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss: Hamm NJW-Spezial 11, 675; Unkenntlichmachung eines Überbaus: LG Lübeck NZM 23, 607; Blindgängerverdachtpunkt auf dem Nachbargrundstück: Hamm NJW-RR 23, 693). Gleiches gilt beim Nachweis oder der Vermittlung einer Kapitalanlage (BGH NJW 04, 1732; zu Hinweisen auf Rückvergütungen Stuttg WM 09, 2312) und allg bei riskanteren Geschäften. Steuerliche oder rechtliche Beratung im Hinblick auf den angestrebten Hauptvertrag schuldet der Makler idR nicht (§ 3 RDG, §§ 2, 3 StBerG; dazu Bremen ZMR 15, 506; Ddorf NJW-RR 97, 1280; Kobl NZM 03, 830). Bei der Vermittlung von Anlagen ist zu beachten, dass eine anlagegerechte Beratung zumindest in den Fällen geschuldet wird, in denen die Anwendbarkeit des WpHG (§§ 31 f WpHG) zu bejahen ist. Ein bei der Beurkundung des Hauptvertrags anwesender Makler, für den im Wege des Vertrags zugunsten Dritter ein eigener Provisionsanspruch gegen den Vertragsgegner seines Kunden begründet wird, ist dem Vertragsgegner nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo zur Aufklärung verpflichtet, wenn er Kenntnis davon hat, dass sein Kunde bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss unrichtige Angaben über den Zustand des Vertragsgegenstandes macht (BGH NJW 05, 3778 [BGH 22.09.2005 - III ZR 295/04]).
Rn 68
Der Makler hat grds keine Verpflichtung, die erhaltenen Angaben zu prüfen (BGH NJW 00, 3642). Unerheblich ist, ob er die Angaben vom Auftraggeber oder von dritter Seite erhalten hat (Angaben im Exposé: Hambg ZMR 03, 511). Er darf allerdings insoweit keine falschen Auskünfte e...