Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 812 BGB ... / aa) Grundlagen.

Rn 68

Besonders umstr ist die monetäre Abwicklung von rechtsgrundlos erbrachten Bauarbeiten auf fremdem Boden. Das überrascht nicht angesichts der Vielfalt der in Betracht zu ziehenden Erscheinungsformen solcher fremdnützigen Bautätigkeiten im Spannungsfeld zwischen Bereicherungsausgleich, Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA – §§ 677 ff) und den Regeln zum Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV – §§ 987 ff). Deshalb erfordert abseits der gesondert zu erörternden Probleme bei Mehrpersonenverhältnissen (hierzu Rn 76 ff, 82 ff) bereits die rechtliche Beurteilung bauleistungsbezogener Rechtsbeziehungen in Zweipersonenverhältnissen eine differenzierte Betrachtungsweise.

Rn 69

Eine erste Gruppe von Fallkonstellationen betrifft echte Bauleistungen, die zumeist der Unternehmer für den Grundstückseigentümer/Bauherrn erbringt. Dann geht es nicht um Verwendungen, sondern um Leistungen, die bei fehlender vertraglicher Grundlage nach den Regeln der (berechtigten) GoA (so die Rspr BGH NJW 00, 72 [BGH 23.09.1999 - III ZR 322/98] mwN; 00, 1560, 1562; 93, 3196), sonst mit Hilfe der Leistungskondiktion rückabzuwickeln sind (so die hL Lorenz NJW 96, 883 ff; Staud/Lorenz Vor §§ 812 ff Rz 45; AnwK/v Sachsen Gessaphe § 812 Rz 26; MüKo/Seiler § 677, Rz 48; Reuter/Martinek 709; Medicus BürgR Rz 411 f; Larenz/Canaris Schuldrecht II/2 § 74 III 2; vgl zum Ganzen auch Rn 38).

Rn 70

Anders, wenn der Besitzer Baumaßnahmen auf dem Grundstück des Eigentümers vornimmt. Insoweit ist zu unterscheiden: Aufwendungen des (unrechtmäßigen) Fremdbesitzers auf die für ihn fremde Sache unterliegen der Leistungskondiktion, soweit sie zwecks Erfüllung einer vermeintlich bestehenden vertraglichen Verbindlichkeit erbracht werden (Bsp Umbaumaßnahmen des Mieters an der Mietwohnung; iE hierzu und zur Konkurrenz zwischen Leistungskondiktion und EBV Rn 40). Erbringt der Fremdbesitzer diese Bauleistungen hingegen bewusst vertragslos in der vom Eigentümer gebilligten, letztlich dann aber frustrierten Erwartung, Eigentümer des Grundstückes (etwa im Wege der Erbfolge) zu werden, so hängt die Kondiktionsform davon ab, ob man die Zuwendungen als (zu dem Zweck der Erlangung des Eigentums erbrachte) Leistung oder als Verwendung ansieht. Im erstgenannten Fall käme (ausschl!) die condictio ob rem in Betracht; andernfalls wäre mit Hilfe der Verwendungskondiktion gem §§ 951 I 1, 812 I 1 Alt 2 zu lösen. Richtig und praxisgerecht ist – das Bestehen einer rechtsgeschäftlichen Zweckabrede vorausgesetzt (dazu Rn 45) – der Weg über die Zweckverfehlungskondiktion (iE mN Rn 47 f). Vor Ansprüchen des Untermieters wegen auf das Grundstück getätigter Verwendungen gem §§ 951, 812 I 1 sowie §§ 994, 996 soll der Vermieter/Eigentümer aufgrund der vorrangigen vertraglichen Abreden zwischen Mieter und Untermieter geschützt sein. Jedenfalls dann, wenn diese Abreden Ersatzansprüche im Verhältnis Mieter/Untermieter ausschließen, können die gesetzlichen Ansprüche gegen den Eigentümer nicht zu seinen Lasten greifen (BGH NJW 15, 229 [BGH 19.09.2014 - V ZR 269/13] m Anm Fervers).