Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 873 BGB ... / D. Übereinstimmung von Einigung und Eintragung.

I. Grundsatz.

Rn 20

Einigung und Eintragung müssen inhaltlich übereinstimmen (BGH NJW 00, 806; 73, 614f [BGH 12.01.1973 - V ZR 98/71]) und zusammen bei Vollendung des Rechtserwerbs vorliegen, wobei die Reihenfolge unerheblich ist (BGH NJW 00, 806 [BGH 26.11.1999 - V ZR 432/98]). Eine Eintragung ohne Einigung dürfte selten sein. Wegen des Voreintragungsgrundsatzes (s Rn 8) ist zur Eintragung nämlich eine Eintragungsbewilligung erforderlich, die ein gewichtiges Indiz für eine konkludente Einigung nach § 151 darstellen kann.

1. Vergleich. Für die Übereinstimmung von Einigung und Eintragung müssen die dingliche Einigung und der Eintragungsvermerk ausgelegt (s.o. Rn 19) und inhaltlich verglichen werden (BGH NJW 90, 114). 2. Teilübereinstimmung. Die Auslegung kann ergeben, dass eine Eintragung, die inhaltlich hinter der Einigung zurückbleibt, dennoch als abgrenzbarer Teil des Rechtsgeschäfts gelten soll (§ 140, vgl HP/Eckert Rz 25). Dasselbe gilt umgekehrt bei einer Eintragung, die inhaltlich über die dingliche Einigung hinausgeht (BGH NJW 90, 114 [BGH 12.07.1989 - IVb ZR 79/88]; HP/Eckert Rz 25).

II. Rechtsfolgen bei Verstoß.

Rn 21

Decken sich Einigung und Eintragung nicht, ist die Verfügung unwirksam und das Grundbuch unrichtig. Eine fehlende Einigung kann jedoch nach Eintragung – formfrei und konkludent – nachgeholt werden und führt zur Vollendung des Rechtserwerbs (HP/Eckert Rz 25). Ist das Grundbuch unrichtig, kann zur Verhinderung eines gutgläubigen Rechtserwerbs nach §§ 892 f die Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 oder die Eintragung eines Widerspruchs nach § 899 verlangt werden. Ein Amtswiderspruch nach § 53 I GBO scheidet aus, wenn eine Eintragungsbewilligung vorlag (HP/Eckert Rz 27).

III. Störungen des Erwerbs.

1. Verfügungsbeschränkung.

Rn 22

Sofern zwischen den Erwerbstatbeständen – Einigung und Eintragung – eine Verfügungsbeschränkung eintritt (zB Eröffnung des Insolvenzverfahrens) scheidet ein Erwerb unmittelbar nach § 873 aus, wenn keine Genehmigung nach § 185 oder eine neue Einigung zustande kommt (BayObLG NJW-RR 99, 1393 f [BayObLG 06.05.1999 - 2 Z BR 21/99]; Erman/Lorenz Rz 16), und es gilt § 878.

2. Rechtsnachfolge.

Rn 23

Verliert der Verfügende aufgrund einer Einzelrechtsnachfolge seine materiell-rechtliche Berechtigung vor der Eintragung, so muss wegen § 185 der neue Berechtigte die Verfügung genehmigen oder die Einigung muss mit dem neuen Berechtigten wiederholt werden (BayObLGZ 56, 172). Bei Gesamtrechtsnachfolge tritt der Rechtsnachfolger auch in die bereits erfolgte Einigung ein, so dass diese für und gegen den Rechtsnachfolger wirkt (BGHZ 48, 355 f; BayObLGZ 99, 109; Soergel/Stürner Rz 17).

3. Stellvertretung.

Rn 24

Verliert der Vertretene die Verfügungsbefugnis aufgrund einer Verfügungsbeschränkung oder wegen Rechtsnachfolge, gilt das Vorstehende entspr. Sofern lediglich der Stellvertreter nach der Einigung die Vertretungsmacht verliert, bleibt die Einigung wirksam und es liegt kein Fall des § 185 vor (BayObLG DNotZ 83, 752 [OLG Hamm 30.06.1983 - 15 W 218/83]; Soergel/Stürner Rz 17).