Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 873 BGB ... / II. Berechtigung und Verfügungsbefugnis.

1. Grundsatz.

Rn 13

Bei Vollendung des Rechtserwerbs (BGHZ 27, 366; Soergel/Stürner Rz 16, § 873 Rn 17) muss der an der dinglichen Einigung Beteiligte materiell berechtigt oder bezüglich des Grundstücksrechts verfügungsbefugt (zB Insolvenzverwalter, Testamentsvollstrecker) sein (Ausn § 878). Die materiell-rechtliche Berechtigung setzt nicht die Eintragung im Grundbuch voraus, wobei jedoch der Voreintragungsgrundsatz die Eintragung hindert, wenn der materiell Berechtigte nicht im Grundbuch eingetragen ist, so dass das Grundbuch vor der Eintragung berichtigt werden muss (Ausn §§ 39 f GBO, BGH Rpfleger 06, 316 [BGH 20.01.2006 - V ZR 214/04]). Wenn der Verfügende Nichtberechtigter ist und auch nicht aufgrund einer Verfügungsermächtigung handelt gilt § 185 (BGH NJW 89, 521 [BGH 28.10.1988 - V ZR 14/87]; Grüneberg/Herrler Rz 11). Davon abgesehen ist ein Erwerb nach §§ 878, 892 f möglich.

2. Gesetzliche Verfügungsbeschränkungen.

Rn 14

Kraft Gesetzes bedarf die dingliche Einigung teilweise einer privatrechtlichen (zB §§ 1365, 1424, 5 ErbbauRG; 12 WEG) oder behördlichen Zustimmung (vgl Schöner/Stöber Rz 3800 ff). Insb: a) BauGB/LBauO. Eine Teilungsgenehmigung ist nach § 19 BauGB nF nicht mehr erforderlich. Dennoch dürfen durch die Teilung keine bebauungsplanwidrigen Zustände entstehen. Aufgrund von § 19 V BauGB aF erlassene Gemeindesatzungen sind nach § 244 V 3 BauGB nicht mehr anzuwenden. Landesrechtliche Genehmigungserfordernisse bestehen weiter in Hamburg, Niedersachsen und NRW (zB § 8 LBauO NRW). Weitere Verfügungsbeschränkungen nach dem BauGB bestehen ua nach §§ 22, 51, 144, 169. b) GrdstVG. Bei der Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher nutzbarer Grundstücke, wobei aufgrund von § 2 III Nr 3 GrdstVG nach den jeweiligen landesrechtlichen Ausführungsgesetzen Freigrenzen bestehen (zB in NRW 1 ha). c) GVO. Für Grundstücke im Gebiet der neuen Bundesländer bestehen Verfügungsbeschränkungen nach der Grundstücksverkehrsordnung. d) Kirchenrecht. Verfügungen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte der Kirche sind ohne Genehmigung der kirchlichen Aufsichtsbehörde absolut unwirksam (Hambg MDR 88, 860). Die Genehmigungserfordernisse richten sich nach den landesrechtlichen Regelungen (Scheffler NJW 77, 740; Schöner/Stöber Rz 4085 ff). e) Kommunalrecht. Bei Verfügungen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte der Gebietskörperschaften (Städte, Gemeinde und Kreise) kann nach den jeweiligen Landesgesetzen (GO, KrO) eine Genehmigung der Aufsichtsbehörde erforderlich sein. Ohne eine erforderliche Genehmigung ist die dingliche Einigung grds absolut unwirksam (BayObLGZ 95, 226).