Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 925 BGB ... / D. Bedingung und Befristung (Abs 2).

I. Materiell-rechtlich.

Rn 16

Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder Befristung (§§ 158 ff) erklärt ist, ist nichtig. Das gilt entspr für die Vereinbarung eines Widerrufs- oder Rücktrittsrechts (Soergel/Stürner Rz 39), insb für die Auflassung in einem widerruflichen Prozessvergleich (BGHZ 88, 366 f; aA BVerwG NJW 95, 2180) oder eines auf die Rechtskraft der Scheidung bedingten gerichtlichen Scheidungsfolgenvergleichs (KG KGR Berlin 03, 318). Enthält das Kausalgeschäft eine vorgenannte Einschränkung, ist durch Auslegung zu ermitteln, ob diese auch für die Auflassung gelten soll (KG Rpfleger 06, 391 f [KG Berlin 31.01.2006 - 1 W 450/05]; MüKo/Ruhwinkel Rz 26), was bei einem Rücktrittsrecht im Zweifel nicht anzunehmen ist (Oldbg Rpfleger 93, 330 [OLG Oldenburg 06.01.1993 - 5 W 126/92]). Zulässig ist jedoch die echte Rechtsbedingung (BGH NJW 52, 1330 [BGH 25.09.1952 - IV ZR 80/52]), wie die Erteilung einer zur Wirksamkeit der Auflassung erforderlichen Genehmigung des vollmachtlos Vertretenen (BayObLG Rpfleger 84, 11) oder des Familien- oder Vormundschaftsgerichts (HP/Grün Rz 35) oder dass der Erwerber als juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft entsteht (BayObLG NJW 84, 497 [BayObLG 19.08.1983 - BReg. 2 Z 66/83]) (Erman/Lorenz Rz 46).

II. Verfahrensrechtlich.

Rn 17

Trotz des Bedingungs- und Befristungsverbots kann der Grundbuchvollzug der Auflassung an weitere Umstände geknüpft werden (BGH LM § 925 Nr 3; Hamm Rpfleger 75, 250), zB dass zugleich ein Recht für den Veräußerer zur Eintragung beantragt wird (KGJ 43, 200, § 16 II GBO). Der Grundbuchvollzug kann hinausgeschoben werden: Der Notar kann von den Beteiligten angewiesen werden, diesen – beim Kaufvertrag insb dem Käufer – vor Eintritt eines bestimmten Ereignisses (zB Nachweis der Kaufpreiszahlung) keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Auflassung zu erteilen (§ 51 II BeurkG; Schmidt DNotZ 92, 265) oder erst danach die Umschreibung zu beantragen (Hamm DNotZ 75, 686). Solange die Beteiligten nicht mindestens eine beglaubigte Abschrift der Auflassung erhalten, können sie die Umschreibung nicht beantragen (§§ 29, 20 GBO). Zwar enthält die Einigung grds auch die Bewilligung (RGZ 141, 376; BayObLG DNotZ 75, 685; Ddorf MittBayNot 10, 308, str), doch die Auflassung kann zunächst ausdrücklich ohne Bewilligung der Eigentumsumschreibung erklärt werden (str, vgl Schöner/Stöber Rz 97 mwN; Weser MittBayNot 93, 254; Ertl Rpfleger 80, 41; zweifelnd MüKo/Ruhwinkel Rz 30; aA instruktiv Kesseler ZNotP 05, 176). Zur Vermeidung jeglicher Unsicherheiten kann der schuldrechtliche Vertrag ohne Auflassung beurkundet und die Auflassung nachgeholt werden, wenn die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind (MüKo/Ruhwinkel Rz 30 aE). Diese Gestaltung verursacht jedoch zusätzliche Kosten (KV Nr 21101 GNotKG) und wird daher teilw abgelehnt (Ddorf 90, 674). Daneben ist ein Verzicht der Beteiligten auf ihr Recht zur Beantragung der Eigentumsumschreibung unwirksam (Staud/Pfeifer Rz 145; Ertl DNotZ 75, 644; aA Hamm DNotZ 75, 686 [OLG Hamm 26.03.1975 - 15 Wx 197/74]).