Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB Vorbemerk ... / 1. Bauvertrag.

Rn 26

Der Bauvertrag, für den seit der Einführung des neuen gesetzlichen Bauvertragsrechts zum 1.1.18 die Sonderregeln in §§ 650a bis 650h gelten, ist weiterhin idR eine Sonderform des Werkvertrags, bei dem die Herstellung des Bauwerks, einer Außenanlag oder einzelner Teile hiervon (vgl § 650a) selbst dann im Vordergrund steht, wenn der Unternehmer sämtliche hierfür erforderlichen Baustoffe und Bauteile beschafft und liefert. Nichts anderes gilt für (handwerkliche) Sanierungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten an einem bereits bestehenden Gebäude. Tritt in einem solchen Fall zum Herstellungsversprechen des Unternehmers allerdings der Erwerb des (dann sanierten) Altbaus oder der Altbauwohnung durch den Besteller/Erwerber hinzu, so kommt es für die Rechtsnatur des Vertrages auf den Schwerpunkt der Leistungsverpflichtung an. Nur wenn die übernommene Herstellungsverpflichtung insgesamt nach Art und Umfang Neubauarbeiten vergleichbar ist, haftet der Unternehmer für Sachmängel der gesamten Bausubstanz einschließlich der unbearbeitet gebliebenen Gebäudeteile nach den Mängelhaftungsregeln des Werkvertragsrechts (BGH BauR 07, 1036; BauR 06, 99; BauR 05, 542 – ›Sanierung bis auf die Grundmauern‹, alle auch zur (Un-)Wirksamkeit eines individuell vereinbarten Gewährleistungsausschlusses im notariellen Erwerberbertrag; zuletzt: BGH BauR 07, 1407; vgl auch: Derleder NZBau 04, 237; aA für nicht bearbeitete Gebäudeteile: Ott NZBau 03, 233, 236). Ist das – bei weniger substantiellen Sanierungsarbeiten – nicht der Fall, unterliegt der Vertrag nur hinsichtlich der Verletzung der Herstellungsverpflichtung den Regelungen der §§ 633 ff; iÜ findet dann Kaufrecht Anwendung (BGH BauR 06, 99). An diesen, noch für den Geltungsbereich des alten Schuldrechts vom BGH entwickelten Grundsätzen hat sich durch die Einführung des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nichts geändert (so ausdrücklich: BGH BauR 07, 1036). Sie greifen unabhängig davon, ob die Absicht, das zu bearbeitende Bauwerk/Grundstück zu veräußern, schon bei Ausführung der Bauleistung bestand (BGH BauR 07, 1407) und folglich auch dann, wenn die geschuldete Modernisierung bzw Sanierung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits abgeschlossen war (BGH BauR 05, 542, 544; für den Erwerb eines bereits fertig gestellten Neubaus: BGH BauR 81, 571, 572; BauR 85, 314, 315; ebenso: Derleder NZBau 04, 237; aA Hambg BauR 97, 835, 836; ebenso mit Blick auf die Harmonisierung der Sachmängelhaftung nach Einführung des Schuldrechtmodernisierungsgesetzes: Ott NZBau 03, 233, 238).