Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB Vorbemerk ... / V. Wohnung.

Rn 26

Haben beide Partner den Mietvertrag über die gemeinsam genutzte Wohnung abgeschlossen, sind sie dem Vermieter ggü Gesamtschuldner der zu zahlenden Miete.

Rn 27

Nimmt einer der Partner den anderen in die von ihm gemietete Wohnung auf, stellt dies eine selbständige Gebrauchsüberlassung iSd § 553 dar (BGH FamRZ 85, 42). Der aufgenommene Partner soll dort nach dem Willen beider mit selbständigem Mitgebrauch ausgestattet sein.

Rn 28

Der Lebensgefährte ist Dritter iSd § 553, da er nicht Partei des Mietvertrages ist und nicht zu den wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz des Art 6 GG stehenden persönlichen Beziehungen dieser gleichstehenden Familie rechnet (BGH FamRZ 04, 91). Daraus folgt, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, die Mietsache dem Lebensgefährten als Dritten zu überlassen, § 540 I. Nach § 553 I steht dem Mieter, der ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten hat, jedoch ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zu, die der Vermieter nur versagen kann, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (BGH aaO). Um dem Vermieter die Möglichkeit zur Prüfung zu geben, ist der Mieter zu Auskünften über die Person des Lebensgefährten verpflichtet (vgl § 553 Rn 6). Tendenzschutzerwägungen kirchlicher Einrichtungen werden als nicht erheblich angesehen (Hamm NJW 92, 513 [OLG Hamm 23.10.1991 - 30 REMiet 1/91]).

Rn 29

Duldet der Vermieter die Aufnahme des Partners in die Wohnung, belegt dies idR die Zumutbarkeit (§ 553 II), so dass nach Ablauf einer längeren Frist die Kündigung nicht mehr auf diesen Umstand gestützt werden kann. Dasselbe gilt zu Gunsten des Inhabers eines dinglichen Wohnrechts, der gem § 1093 II befugt ist, seine Familie mit aufzunehmen. Diese Regelung ist auf die auf Dauer angelegte nichteheliche Lebensgemeinschaft entspr anzuwenden (BGH FamRZ 82, 774).

Rn 30

Ist der Partner nicht Mit- oder Untermieter geworden, hat er ggü dem anderen kein eigenständiges Besitzrecht an der Wohnung. Zur Annahme eines Leihvertrages bedarf es besonderer Umstände, die noch nicht allein in dem Umstand gesehen werden können, dass die Partner sich zu einer Lebensgemeinschaft zusammengeschlossen haben, da dieser tatsächliche Vorgang allein keine rechtlichen Bindungen begründet (BGH FamRZ 08, 1404). Nach Beendigung der Partnerschaft kann der Eigentümer oder Mieter somit Herausgabe der Wohnung an sich beanspruchen, ohne dass es einer Kündigung bedarf oder ein Zurückbehaltungsrecht wegen eigener Zahlungsansprüche besteht (Hamm NJW 86, 728 [OLG Hamm 29.08.1985 - 5 U 238/84]). Ein Selbsthilferecht besteht jedoch nicht, so dass der Mieter auf Räumungsklage angewiesen ist, gegen die dem Nichtmieter ggf Räumungsschutz zusteht (§ 721 V ZPO).

Rn 31

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, muss er die Kündigung ggü beiden aussprechen, wenn beide Mitmieter sind, es sei denn, ein Mitmieter hat die Wohnung bereits verlassen und mit dem Vermieter über die Beendigung des Mietverhältnisses verhandelt (BGH NJW 05, 1715 [BGH 16.03.2005 - VIII ZR 14/04]). Sonst reicht die Kündigung ggü dem Vertragspartner, wobei ein ggf zwischen den Partnern anzunehmendes Untermietverhältnis mit dem Hauptmietverhältnis endet (§ 546 II). Zu Fragen der Vollstreckung vgl Rn 36.

Rn 32

Ist es der Eigentümer selbst, der einen Partner in eine nichteheliche Lebensgemeinschaft aufnehmen will, so rechtfertigt dies das Recht des Vermieters zur Eigenbedarfskündigung iSd § 573 II Nr 2 (Karlsr FamRZ 82, 599).