Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 10 WEG ... / 3. Entstehung.

Rn 15

Vereinbarungen werden von sämtlichen WEigtümern – ggf durch Vertreter – geschlossen, sofern sie nicht nach §§ 8 II, 5 IV 1 entstehen. Eine Vereinbarung nur mehrerer WEigtümer unterfällt nicht §§ 10 I 2, 5 IV 1 (München ZWE 12, 92). Eine unwirksame Vereinbarung kann nicht nach § 140 BGB in einen Beschl umgedeutet werden. Haben die WEigtümer eine Vereinbarung schließen wollen, haben sich aber nicht alle beteiligt, ist die Vereinbarung auch dann unwirksam, wenn sie als Beschl wirksam wäre (offengelassen von BGHZ 151, 164, 175 = ZMR 02, 766). Vereinbarungen können jederzeit und an jedem Ort geschlossen werden und unterliegen keinen Formvorschriften (BGH NJW 84, 612, 613; Frankf ZWE 06, 489, 491). Vereinbarungen können auch konkludent geschlossen (BGH ZWE 17, 169 Rz 16; ZMR 15, 947 Rz 23) oder geändert werden. Für die Entstehung ist entscheidend, ob die WEigtümer bewusst eine dauerhafte Regelung schaffen oder bewusst dauerhaft eine Änderung herbeiführen wollten (Hambg ZMR 06, 298, 299). Für eine Änderung ist erforderlich, dass jeder WEigtümer Kenntnis vom Inhalt der bisherigen Vereinbarung hat. Darüber hinaus muss allseitig der rechtsgeschäftliche Wille bestehen, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen (BGH ZMR 15, 947 Rz 23). Für jede dieser Voraussetzungen bedarf es konkreter Anhaltspunkte. IdR müssen die WEigtümer vor der stillschweigenden Willenskundgabe über den Gegenstand der Vereinbarung beraten und die Rechtsfolgen für die Zukunft erörtert haben (BGH ZMR 15, 947 Rz 23). IdR sind Vereinbarungen als ›Gemeinschaftsordnung‹ (Vor §§ 1–49 Rn 10) Inhalt des SonderE nach § 5 IV 1. Fehlt es hieran, geht eine Vereinbarung mit einer Sondernachfolge grds unter. Wenn eine Vereinbarung ins Grundbuch einzutragen ist, muss ggf ein Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 25) zustimmen (BGHZ 145, 133, 136 = ZMR 01, 119).

Rn 16

Stimmen bei einer Beschl-Fassung sämtliche WEigtümer zu (›allstimmig‹), kann nach hM eine Vereinbarung zustande kommen (LG Karlsruhe ZMR 10, 640). Eine Vereinbarung soll idR anzunehmen sein, wenn ein Beschl nicht zulässig ist, weil der Gegenstand der Entsch eine Vereinbarung erfordert (Hambg ZMR 08, 154; Hamm FGPrax 05, 113). Diese Ansicht überzeugt nicht (LG Hamburg ZMR 16, 484). Die hM verkennt ua den Unterschied zwischen einer Vereinbarung, dh einem Vertragsschluss, der durch korrespondierende Willenserklärungen zustande kommt (§§ 145 ff. BGB), und einer Stimmabgabe, bei der die anwesenden WEigtümer gleichgerichtete Willenserklärungen an den Versammlungsleiter als Adressaten abgeben. IdR scheitert die Auslegung eines allstimmigen Beschl als Vereinbarung schon daran, dass ein Eigentümer sich vertreten ließ und diese Vollmacht sich nicht auf den Abschluss von Vereinbarungen bezog.