I. Zustimmungserklärung.
1. Allgemeines.
Rn 7
Die Zustimmungserklärung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, auf welche die §§ 182 ff BGB anwendbar sind (BGH ZMR 19, 612 Rz 9). Sie kann sowohl vor (BayObLG DNotZ 92, 229) als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem GBA ohne Vorbehalte und Bedingungen (Hamm Rpfleger 92, 294 [OLG Hamm 03.02.1992 - 15 W 63/91]) nachzuweisen (Hamm Rpfleger 89, 451 [OLG Hamm 07.04.1989 - 15 W 513/88]). Ist die Zustimmung zu einem bestimmten Veräußerungsvertrag erteilt, können §§ 133, 157 BGB ergeben, dass damit nur der Veräußerung durch diesen Vertrag zugestimmt wird (BayObLG DNotZ 92, 229). Die erteilte Zustimmung wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist (BGH ZMR 19, 612 Rz 16).
2. Beschl.
Rn 8
§ 12 I enthält nach hM eine Beschl-Kompetenz (BGH ZMR 13, 125 = NJW 13, 299 Rz 13; NJW 12, 3232 Rz 13; ZMR 11, 813 Rz 9; LG München I ZMR 18, 863; s.a. Rn 13 und allg § 23 Rn 24 ff). Ein Beschl ist nicht nichtig, wenn er die Zustimmung verweigert, obwohl kein wichtiger Grund vorliegt (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 17).
3. Form.
Rn 9
Die Zustimmungserklärung bedarf – ›wohnungseigentumsrechtlich‹ betrachtet – keiner Form. Wegen des erforderlichen Nachweises ggü dem GBA haben Veräußerer und Erwerber jedoch einen Anspruch darauf, dass die Zustimmung in Form von § 29 GBO erteilt wird (Hamm OLGZ 92, 295; LG Karlsruhe ZWE 17, 362). Die Eigenschaften der Unterschreibenden müssen nicht nachgewiesen werden (§ 26 Rn 59).
II. Berechtigte (§ 12 I).
1. Allgemeines.
Rn 10
Nennt eine Vereinbarung nach § 12 I keinen Zustimmungsberechtigten, bedarf es der Zustimmung sämtlicher WEigtümer (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 13); zur Beschl-Kompetenz s Rn 8. Anstelle der WEigtümer – idR nicht neben ihnen – kann nach § 12 I ein Dritter bestimmt werden, meist der Verw. Gemeint ist grds der jeweilige Verw als Organ der GdW (BGH NZM 23, 719 Rz 9 ff). Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 1.12.20 getroffen wurde (BGH NZM 23, 719 [BGH 21.07.2023 - V ZR 90/22] Rz 14 ff). Gibt es den Dritten nicht, ist die Zustimmung der WEigtümer ausreichend (Jena ZWE 14, 123).
2. Verw.
a) Allgemeines.
Rn 11
Ist der Verw zugleich Eigentümer oder Erwerber der veräußerten Wohnung, ist § 181 BGB anwendbar (LG Hagen RNotZ 07, 349; aA KG DNotZ 04, 391 [KG Berlin 03.02.2004 - 1 W 244/03]; BayObLG NJW-RR 86, 1077). Ist der Verw zugleich als Immobilienmakler des Erwerbers für die Einheit tätig, ist ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision gem § 652 BGB ausgeschlossen (BGH ZMR 03, 359). Die Zustimmungserklärung des Verw sowie seine Verw-Eigenschaft sind in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, wobei § 26 IV (§ 26 Rn 59 ff) ausreicht.
b) Amtierender Verw.
Rn 12
Die Wirksamkeit der vom amtierenden Verw erklärten Zustimmung hängt nicht davon ab, dass er das Verw-Amt noch in dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt innehat (BGH ZMR 13, 125 = NJW 13, 299 Rz 12; München MittBayNot 11, 486; Ddorf ZMR 11, 814).
Rn 13
Die Berechtigung des Verw als Organ muss (schon und noch) im Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmungserklärung gemäß § 12 vorliegen.
III. Wichtiger Grund (12 II 1).
1. Überblick.
Rn 14
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künftig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist (BGH ZMR 20, Rz 13; 13, 125 Rz 13; NJW 12, 2434 [BGH 27.04.2012 - V ZR 211/11] Rz 11). Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Beide Begriffe sind – da ein WEigtümer mit seinem Wohnungseigentum grds nach Belieben verfahren kann (§ 1 Rn 9) – eng auszulegen (Zweibr ZMR 06, 219; LG München I ZMR 18, 863). Ein Erwerbsinteressent ist finanziell unzuverlässig, wenn aufgrund von Tatsachen aus objektiver Sicht zu erwarten ist, dass er das Hausgeld – auch konkret absehbar erhebliche finanzielle Belastungen durch umfangreiche Erhaltungsmaßnahmen (LG Köln ZWE 14, 406) – künftig nicht bedienen kann. Persönliche Unzuverlässigkeit liegt – wie va § 17 I, II zeigen (s.a. BayObLG NZM 02, 255) – vor, wenn der Erwerbsinteressent aufgrund von Tatsachen aus objektiver Sicht voraussichtlich gegen die Pflichten aus § 14, gegen Gebrauchsbestimmungen aus §§ 1 II, III, 10 I 2, 19 I oder gegen Bestimmungen der Hausordnung (§ 19 II Nr 1) verstoßen wird (Zweibr ZMR 06, 219; Ddorf ZMR 98, 45). Ggf ist auch der unzuverlässig, bei dem eine Zwangsvollstreckung im Ausland erfolgen müsste (so AG Wedding GE 12, 1645). Im Einzelfall kann auf den Geschäftsführer abgestellt werden (LG Düsseldorf ZMR 16, 978). Besteht gegen einen Dritten iSv § 15 ein wichtiger Grund, dem der Erwerber trotz dessen persönlicher Unzuverlässigkeit das Wohnungseigentum ganz oder tw überlassen will, besteht auch gegen den Erwerber ein wichtiger Grund. Es muss sich jew um Umstände von Gewicht handeln, nicht nur um Unzuträglichkeiten, persönliche Spannungen oder Vorkommnisse. Maßgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Zustimmungserklärung oder -verweigerung. Den wichtigen Grund muss im Streit der Zustimmungspflichtige darlegen und ggf beweisen (Köln ZWE 10, 37; Brandbg ZMR 09, 703; LG München I ZMR 18, 863).
Rn 15
Die Frage, was ein wichtiger Grund ist, ist nach Sinn und ...