Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 12 WEG ... / III. Anwendungsbereich.

1. Zeitlich.

Rn 3

Eine Veräußerungsbeschränkung gilt – egal aus welcher Hand: § 46 – nach Entstehung der GdW (BGH NJW 91, 1613 [BGH 21.02.1991 - V ZB 13/90]), also bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a I 2).

2. Sachlich: Veräußerung (§ 12 I, III 2).

Rn 4

Veräußerung iSd § 12 ist rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums (KG NZM 16, 731; Nürnbg ZMR 16, 55). Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist unerheblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre etwa ausdrücklich an einen ›Verkauf‹ geknüpft (KG ZMR 11, 399). Unter § 12 fällt sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungs- als auch das dingliche Rechtsgeschäft (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 9), die Auflassung (Nürnbg ZMR 16, 55; Hamm ZMR 11, 147). Erfasst ist das Wohnungseigentum als Ganzes, auch als Bruchteil (Schlesw ZWE 18, 185; Hamm ZMR 02, 146), nicht aber der isolierte Miteigentumsanteil (Celle Rpfleger 74, 438; aA KG NZM 12, 317; Hamm ZMR 02, 146 = NZM 01, 953). Nach § 12 III 2 steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter der rechtsgeschäftlichen gleich.

Rn 5

Bsp für Veräußerung: Veräußerungen an andere WEigtümer der Gemeinschaft (KG NZM 12, 317; Hamm ZMR 02, 146 = NZM 01, 953), Veräußerungen an einen Erben (KG DNotZ 12, 621), Auseinandersetzung einer Gesellschaft (KG NZM 16, 731), Übertragung eines der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zustehenden Wohnungseigentums an einen Miterben (Nürnbg ZMR 16, 55 = MDR 15, 1287), Rückübertragung aufgrund einer einvernehmlichen Aufhebung des Kaufvertrags ist Veräußerung (BayObLGZ 76, 328), nicht aber die Rückabwicklung des Kaufvertrags nach Anfechtung bzw aufgrund entspr Gestaltungserklärung – Rücktritt, Geltendmachung des großen Schadenersatzes (Hamm ZMR 11, 147). Gilt § 12 I nicht für die Veräußerung an Ehegatten, ist für eine Veräußerung an den (rechtskräftig) geschiedenen Ehegatten eine Zustimmung erforderlich (KG ZWE 11, 220). Bsp für keine Veräußerung: Die Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte an einen Erwerber (Hamm ZWE 12, 276; Saarbr ZWE 12, 132), die Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechtes an die GdW (Hamm ZMR 10, 216), die Bestellung einer Vormerkung (BayObLG NJW 64, 1962) oder eines Widerspruchs, eine Gesamtrechtsnachfolge, Verschmelzung, Spaltung oder Ausgliederung nach §§ 20 bzw 131 UmwG (Jena ZWE 14, 123; LG Darmstadt Rpfleger 08, 21 [LG Darmstadt 24.09.2007 - 26 T 9/07]). Ist vereinbart, dass (nur) ein Verkauf einer Zustimmung bedarf, fällt eine Schenkung nicht unter § 12 (KG ZMR 11, 399). Die Teilung eines Miteigentums (dazu BGH NJW 79, 870) ist wie der Wechsel eines Gesellschafters einer GbR zustimmungsfrei (Celle NZM 11, 755).

Rn 6

Die WEigtümer können nach § 10 I 2 bestimmen, dass bestimmte Veräußerungen keiner Zustimmung bedürfen (KG NZM 16, 731 [KG Berlin 14.06.2016 - 1 W 166/16]; Zweibr MittBayNot 94, 44 auch zur sittenwidrigen/nichtigen Veräußerungsbeschränkung).