Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 12 WEG ... / III. Wichtiger Grund (12 II 1).

1. Überblick.

Rn 14

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künftig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist (BGH ZMR 20, Rz 13; 13, 125 Rz 13; NJW 12, 2434 [BGH 27.04.2012 - V ZR 211/11] Rz 11). Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Beide Begriffe sind – da ein WEigtümer mit seinem Wohnungseigentum grds nach Belieben verfahren kann (§ 1 Rn 9) – eng auszulegen (Zweibr ZMR 06, 219; LG München I ZMR 18, 863). Ein Erwerbsinteressent ist finanziell unzuverlässig, wenn aufgrund von Tatsachen aus objektiver Sicht zu erwarten ist, dass er das Hausgeld – auch konkret absehbar erhebliche finanzielle Belastungen durch umfangreiche Erhaltungsmaßnahmen (LG Köln ZWE 14, 406) – künftig nicht bedienen kann. Persönliche Unzuverlässigkeit liegt – wie va § 17 I, II zeigen (s.a. BayObLG NZM 02, 255) – vor, wenn der Erwerbsinteressent aufgrund von Tatsachen aus objektiver Sicht voraussichtlich gegen die Pflichten aus § 14, gegen Gebrauchsbestimmungen aus §§ 1 II, III, 10 I 2, 19 I oder gegen Bestimmungen der Hausordnung (§ 19 II Nr 1) verstoßen wird (Zweibr ZMR 06, 219; Ddorf ZMR 98, 45). Ggf ist auch der unzuverlässig, bei dem eine Zwangsvollstreckung im Ausland erfolgen müsste (so AG Wedding GE 12, 1645). Im Einzelfall kann auf den Geschäftsführer abgestellt werden (LG Düsseldorf ZMR 16, 978). Besteht gegen einen Dritten iSv § 15 ein wichtiger Grund, dem der Erwerber trotz dessen persönlicher Unzuverlässigkeit das Wohnungseigentum ganz oder tw überlassen will, besteht auch gegen den Erwerber ein wichtiger Grund. Es muss sich jew um Umstände von Gewicht handeln, nicht nur um Unzuträglichkeiten, persönliche Spannungen oder Vorkommnisse. Maßgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Zustimmungserklärung oder -verweigerung. Den wichtigen Grund muss im Streit der Zustimmungspflichtige darlegen und ggf beweisen (Köln ZWE 10, 37; Brandbg ZMR 09, 703; LG München I ZMR 18, 863).

Rn 15

Die Frage, was ein wichtiger Grund ist, ist nach Sinn und Zweck grds nicht disponibel. Die WEigtümer können zwar Gründe, die ein wichtiger Grund wären, nach § 10 I 2 als belanglos vereinbaren, wegen § 903 BGB aber keine belanglosen Gründe zu wichtigen erklären.

2. Prüfung.

Rn 16

Der Veräußerer ist iRd Zustimmungsverfahrens verpflichtet, dem Zustimmungsberechtigten jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer Selbstauskunft (Inhalt: Vermögen + Einkommen) zu veranlassen (Hambg ZMR 04, 850, 851; Köln NJW-RR 96, 1296, 1297; AG Ansbach ZMR 14, 240). Die Erfüllung der Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Zustimmung gemacht werden (Hambg ZMR 04, 850, 851; KG ZMR 90, 68). Die Kaufvertragsparteien müssen grds kein Exemplar des Kaufvertrags oder -entwurfes überlassen (BGH NZG 21, 113 [BGH 25.09.2020 - V ZR 300/18] Rz 22). Der Zustimmungsberechtigte ist vGw nicht aktiv zur Einholung von Auskünften oder sonstigen Nachforschungen verpflichtet (AG Bergheim WuM 13, 632, 633).

Rn 17

Der Zustimmungsberechtigte muss nicht prüfen, ob ein Veräußerer zutreffende Angaben macht. Etwa der Verw ist dem Kaufinteressenten ggü auch nicht dazu verpflichtet, ungefragt auf anstehende, noch nicht finanzierte Erhaltungs- bzw Renovierungsmaßnahmen und eine daraus zu erwartende erhöhte Umlage hinzuweisen.