1. Überblick.
a) Allgemeines.
Rn 3
Grds darf SonderE frei genutzt (§ 100 BGB), va verpachtet oder vermietet werden; etwas anderes gilt, wenn es wirksam (im Einzelfall ist ein Verstoß gegen das AGG oder gegen §§ 134, 138 BGB vorstellbar) vereinbart ist (BGH ZMR 19, 619 Rz 9) oder wenn – was zulässig ist (BGH NJW 62, 1613; LG Koblenz NZM 16, 800) – analog § 12 ein Zustimmungserfordernis besteht (BGH NZG 21, 113 Rz 17; der Mietvertrag ist indes auch ohne Zustimmung wirksam, Frankf NJW-RR 05, 1604). Zulässig sind auch bloß kurze Zeit dauernde und häufig wechselnde Vermietungen (BGH ZMR 19, 619 Rz 5; 11, 396 unter II 1; NJW 10, 3093 Rz 14 = ZMR 10, 378), auch an ›Medizintouristen‹ (LG Köln ZWE 18, 327; LG München I ZMR 17, 325). Etwas anderes gilt hier nur dann, wenn diese Art der Vermietung zu wiederholten gröblichen Verstößen gegen die Pflichten aus §§ 17 I, 14 I, II führt (s.a. BGH ZMR 11, 396 unter II 1). Ein Beschl, der eine Vermietung verbieten wollte, wäre nichtig (s.a. § 19 Rn 7). Der Vermieter muss iÜ eine Reihe von Besonderheiten beachten, ua §§ 577, 577a BGB. Zu den Betriebskosten s § 556 BGB Rn 79 und § 556 BGB Rn 109. Zum Mitgebrauchsrecht des Mieters am gemE § 535 BGB Rn 110. Zur Einstellung der Versorgungsleistungen s Nach § 28 Rn 8 und § 535 BGB Rn 129 ff.
b) Überlassung an Asylbegehrende/Geflüchtete/Übersiedler bzw an den Staat.
Rn 4
Das SonderE darf auch an Asylbegehrende/Geflüchtete/Übersiedler vermietet werden (BGH ZWE 18, 28 Rz 22). Möglich ist ferner eine Vermietung an eine Kommune, ein Land oder den Bund als ›Zwischenmieter‹ (LG Koblenz NZM 16, 800 [BGH 09.06.2016 - V ZB 17/15]; LG Braunschw ZWE 16, 258). Eine Überbelegung muss grds nicht hingenommen werden (BGH ZWE 18, 28 Rz 22; s.a. BGH NZG 21, 113 [BGH 25.09.2020 - V ZR 300/18] Rz 28). Ob die zulässige Benutzung überschritten wird, misst sich an § 14 I Nr 2, II Nr 1 iVm dem Öffentlichen Recht (Vor §§ 1–49 Rn 32) bzw daran, ob ein Gewerbe vorliegt. Nach den Wohnungsaufsichtsgesetzen stehen einem Erwachsenen grds 9 qm, einem Kind 6 qm zu (s.a. LG Koblenz ZWE 17, 133 WEG). Ein Teileigentum darf – wie stets – nicht mit dem Zweck des Wohnens vermietet werden.
2. Gebrauch (Benutzung).
a) Allgemeines.
Rn 5
Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der WEigtümer werden dadurch, dass der in Anspruch genommene WEigtümer mietvertraglich gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt (BGH NZG 21, 113 Rz 27; NZM 17, 37 [BGH 18.11.2016 - V ZR 221/15] Rz 18; NJW 95, 2036, 2037 [BGH 04.05.1995 - V ZB 5/95]). Der WEigtümer darf daher seinem Mieter nur einen Gebrauch gestatten und kann ihm nur einen Gebrauch vermitteln, der auch ihm nach §§ 1 II, III, 10 I 2, 14 I Nr 1, Nr 2, II Nr 1, 19 I, II erlaubt ist (BGH NZG 21, 113 Rz 28; ZWE 18, 28 Rz 27; ZMR 20, 202 Rz 12 und Rz 18).
b) Bindungen.
Rn 6
Der Mieter ist sämtlichen nach § 5 IV 1 verdinglichten Vereinbarungen unterworfen (BGH NZG 21, 113 Rz 27; ZWE 18, 28 Rz 27; ZMR 20, 322 Rz 5; 20, 202 Rz 13 und Rz 18). In Bezug auf das gemE ist er ferner auch nicht verdinglichten Vereinbarungen und sogar Beschl iSv § 19 I unterworfen (BGH ZMR 20, 202 Rz 13). Was für das SonderE gilt, ist hingegen noch str. Die wohl hM behandelt die Fälle gleich (Karlsr NJW-RR 94, 146; Frankf NJW-RR 93, 981; aA LG Nürnberg-Fürth ZMR 10, 69: Mieter ist nicht an Beschl gebunden; inzident anders BGH NZM 15, 595 Rz 19). Stellungnahme. Richtig ist es, nicht verdinglichten Vereinbarungen Wirkungen zu versagen – sie sind kein Inhalt des SonderE – iÜ aber der hM zu folgen. Der Mieter ist daher zB an die von den WEigtümern beschlossene Hausordnung gebunden (LG Hamburg ZMR 12, 354).
c) Ansprüche.
aa) Vermieter.
Rn 7
Soweit sich der Mieter im vertraglich Erlaubten bewegt, hat der vermietende WEigtümer gegen ihn keine Ansprüche. Verstößt der Mieter gegen den vertraglich zulässigen Gebrauch nach Abmahnung, gelten §§ 541, 543 BGB.
bb) Abwehransprüche der GdW und anderer WEigtümer.
Rn 8
Die GdW nach § 9a II iVm § 1004 I BGB oder nach § 14 I Nr 1 und die anderen WEigtümer – sofern ihr SonderE gestört ist – nach § 14 II Nr 1 oder nach § 1004 I BGB können den Vermietenden bei einem unzulässigen Gebrauch seines Mieters auf Unterlassung/Beseitigung in Anspruch nehmen (BGH NZG 21, 113 Rz 26). Ferner können die GdW und/oder die anderen WEigtümer – sofern ihr SonderE gestört ist – nach § 1004 I BGB unmittelbar den Mieter auf Unterlassung/Beseitigung in Anspruch nehmen (BGH NZG 21, 113 Rz 27; ZMR 20, 202 Rz 18; s.a. Rn 6).
3. Mängel der Mietsache.
Rn 9
Wird SonderE – und damit auch der Mitgebrauch am gemE vermietet (§ 535 BGB Rn 110) – ändert sich nichts an der Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 BGB Rn 134 ff), auch wenn er wegen der Verwaltungszuständigkeit der GdW nur begrenzte Einwirkungsmöglichkeiten auf die Behebung von Mängeln des gemE hat (BGH ZMR 05, 935, 937; Zweibr ZMR 95, 119, 120; KG ZMR 90, 336).
4. Schadenersatzanspruch der anderen WEigtümer.
Rn 10
Beschädigt der Mieter gemE oder anderes SonderE, schuldet er nach § 823 BGB Schadenersatz, der vermietende WEigtümer ggf nach § 14 I Nr 1 iVm § 278 BGB. Im Verhältnis der WEigtümer zum Mieter gilt § 548 I BGB nicht (BGH ZMR 11, 968 Rz 17). Der Schadenersatz ist nach § 9a II von der GdW durchzusetzen (§ 9a Rn 20).