I. Überblick.
Rn 51
Der Anspruch ist § 906 II 2 BGB nachempfunden (BRDrs 168/20, 57), verschuldensunabhängig (BayObLG ZMR 94, 420, 421) und hat wohl immer noch einen ›aufopferungsentschädigenden Charakter‹ (s.a. BGH NZM 17, 604 Rz 29). Er ist Anspruch iSd § 1 Nr 1 AHB (BGH ZMR 03, 209) und verdrängt in seinem Anwendungsbereich § 906 II 2 BGB (BGH ZMR 21, 826 Rz 16; zum alten Recht bei der Beeinträchtigung des SonderE durch Mängel eines anderen SonderE s BGH ZMR 21, 372 Rz 8; NJW 14, 458 Rz 12).
II. Voraussetzungen.
1. Überblick.
Rn 52
Der WEigtümer muss nach § 14 I Nr 2, II Nr 2 eine ›Einwirkung‹ zu dulden haben, die über das zumutbare Maß hinausgeht.
2. ›Einwirkung‹.
Rn 53
Der Begriff ›Einwirkung‹ ist mit dem in § 14 I Nr 2, II Nr 2 identisch. Gemeint ist va das Betreten des SonderE oder Schäden am SonderE. Eine ›Einwirkung‹ kann aber auch in der Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und Ähnlichem auf das SonderE, aber auch auf das gemE zu sehen sein, zB auf ein SNR (LR-W Rz 1369). ›Einwirkung‹ kann ferner die Durchführung einer Baumaßnahme sein (s.a. Schlesw NZM 07, 46), zB wenn durch ein Baugerüst eine Mietminderung zu beklagen ist. Dies gilt im Einzelfall auch bei Nichtdurchführung einer Baumaßnahme, also bei zeitlich verzögerten oder vollständig unterbliebenen Maßnahmen im Bereich des gemE (aA zum alten Recht Frankf ZWE 09, 123, 127; LG Hamburg ZMR 12, 189).
3. ›Unzumutbarkeit‹.
Rn 54
Die ›Einwirkung‹ muss unzumutbar sein. Dies ist dann der Fall, wenn ein WEigtümer ein Sonderopfer erbringt (s.a. BRDrs 168/20, 57: Sonderopfergrenze). Wann diese Grenze überschritten wird, bestimmt sich nach dem Empfinden eines verständigen durchschnittlichen WEigtümers in der WE-Anlage, somit nach demselben Maßstab, der für die Beurteilung der Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung iSv § 906 I 1 BGB gilt (BGH NJW 09, 765 [BGH 17.07.2008 - I ZR 109/05] Rz 33). Auf das persönliche Empfinden des WEigtümers kommt es nicht an. Ein Sonderopfer liegt entspr § 906 I 2 BGB damit noch nicht vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt entspr § 906 I 3, II 1 BGB für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 BImSchG erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben, oder wenn eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Es kann aber vorliegen, wenn nur ein WEigtümer (oder eine kleine Gruppe) durch eine erlaubte Benutzung einen unvermeidbaren Nachteil erfährt, zB durch Geräusche und Gerüche aus einem Restaurant in einem SonderE.
Rn 55
Wird eine Sache zerstört oder beschädigt, die im Eigentum des WEigtümers steht oder für deren Erhaltung der WEigtümer nach § 16 II 2 oder nach einer Vereinbarung einstehen muss, liegt immer ein Sonderopfer und damit eine unzumutbare ›Einwirkung‹ vor.
4. Pflicht zur Duldung.
Rn 56
Der WEigtümer muss die unzumutbare Einwirkung nach § 14 I Nr 2, II Nr 2 zu dulden haben. Ansprüche aus §§ 18 II Nr 2, 14 II Nr 1, 1004 I BGB müssen ausgeschlossen sein. Im Einzelfall kommt aber auch in Betracht, einen Ausgleichsanspruch bei nicht duldungspflichtigen Einwirkungen zu gewähren.
III. Rechtsfolge.
1. Ausgleich in Geld.
Rn 57
Muss ein WEigtümer eine ›Einwirkung‹ dulden, hat er nach § 14 III einen Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld.
2. In Sonderheit: Schäden.
a) Überblick.
Rn 58
Hat ein WEigtümer durch Betreten oder Benutzen des SonderE adäquat kausal einen Schaden erlitten, ist ihm dieser nach den Grundsätzen der §§ 249 ff BGB zu ersetzen (s.a. BGH NZM 17, 604 Rz 29; ZMR 03, 209), wobei er nach hM keine Naturalrestitution verlangen kann (s.a. Elzer ZfIR 22, 498 (501/503)). Der Schaden kann am SonderE, aber auch am gemE entstanden sein (der Anspruchsberechtigte ist insoweit geschädigt, wenn er nach einer Vereinbarung oder § 16 II 2 allein für die Kosten der Erhaltung einzustehen hat). Auch § 14 III gibt aber keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die infolge des die Maßnahme der Erhaltung auslösenden Mangels des gemE eingetreten sind (BGH ZMR 18, 777 Rz 11; NZM 17, 604 Rz 22).
b) Umfang.
Rn 59
Der Anspruch umfasst Substanzschäden, aber wohl auch sämtliche adäquat kausal im Zusammenhang mit der Maßnahme stehenden Schäden (BGH ZMR 18, 777 Rz 11; München ZMR 08, 562). Schaden ist eine Zerstörung, aber auch eine bloße Verschlechterung (BGH NJW 16, 1310 Rz 26). Zu erstatten sind zB entgangener Gewinn (Frankf NZM 07, 251, 252; LG Frankfurt aM ZWE 14, 403), Umzugs-, Transport- und Lagerkosten, Kosten für Ersatzwohnraum, Säuberungskosten, Verdienstausfall (KG ZMR 00, 335), und ggf ein Schaden durch fehlenden Eigengebrauch (BayObLGZ 87, 50; s.a. BGH NJW 86, 2037). Kein Schaden ist nach hM eine bloße Wertminderung (BGH IMR 19, 199 Rz 1). Ein Beschl, der die Höhe der angemessenen Entschädigung festlegt, ist als ›anspruchsvernichtend‹ nichtig (Ddorf FGPrax 06, 104; LG Frankfurt aM ZWE 14, 403). Der WEigtümer kann den Schaden, der ihm zu ersetzen ist, fiktiv i...