Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 16 WEG ... / D. Kosten der GdW (§ 16 II 1, III).

I. Begriff der Kosten.

Rn 42

§ 16 II 1 betrifft mit Ausnahme der Kosten bei baulichen Veränderungen – dort gilt nach § 16 III der § 21 – sämtliche Kosten der GdW (s.a. BGH ZMR 16, 476 Rz 41). Kosten idS sind auch solche, die von der GdW für das SonderE aufgebracht wurden, zB für eine Erhaltung. Kosten sind insb die Kosten der Erhaltung (zum Begriff § 13 Rn 16 und § 555a BGB Rn 3), die Kosten der Verwaltung und die Kosten eines gemeinschaftlichen Gebrauchs, mithin die Betriebskosten iSv § 556 I 2 BGB (dazu § 556 BGB Rn 2), mit Ausnahme der Grundsteuern. Ferner gehören zu § 16 II 1 zB die Kosten für die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das gemE und die Kosten der Ermittlung der erforderlichen Maßnahmen (s.a. BGH ZMR 17, 317 Rz 21). Kosten sind mit Blick auf § 9a II auch ›Lasten‹ mit Bezug auf das gemE (zum Begriff der Lasten s § 103 BGB Rn 1, Rn 2). Öffentlich-rechtliche Lasten des gemE sind va kommunale Beiträge und Gebühren (BGH NZM 10, 672 Rz 7), also Abgabenverpflichtungen, die auf Öffentlichem Recht (Bundes- oder Landesrecht) beruhen, durch wiederkehrende oder einmalige Geldleistung zu erfüllen sind und nicht nur die persönliche Haftung des Schuldners, sondern auch die dingliche Haftung des gemE, va des Grundstücks voraussetzen (BGH NJW 13, 3515 [BGH 13.09.2013 - V ZR 209/12] Rz 12). Aus der gesetzlichen Regelung muss eindeutig hervorgehen, dass die Abgabenverpflichtung auf dem Grundstück lastet (BGH NZM 10, 672 [BGH 11.05.2010 - IX ZR 127/09] Rz 8).

II. Berechtigter.

Rn 43

Nach § 16 II 1 steht das Recht, von einem WEigtümer Zahlung des Hausgeldes zu verlangen, allein der GdW zu (s.a. BGH ZMR 17, 570 Rz 7). Der einzelne WEigtümer ist grds nicht im Wege der actio pro socio zur Geltendmachung des Hausgeldes befugt (s.a. BGH ZMR 17, 570 Rz 8). Durch die Nichtzahlung des Hausgeldes verletzt ein WEigtümer nicht seine Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis (BGH ZMR 17, 570 Rz 9; Vor §§ 1–49 Rn 16).

III. Verpflichteter.

1. Überblick.

Rn 44

Aus § 16 II 1 verpflichtet sind die – ggf werdenden – WEigtümer. Dies betrifft auch die Kosten eines Rechtsstreits, den der WEigtümer gewonnen hat (AG Pfaffenhofen ZMR 23, 589; s.a. BGH V ZR 139/23; LG Rostock ZWE 23, 369 Rz 14: etwas anderes kann vereinbart werden; auch ein Beschl ist möglich). Ein WEigtümer ist allerdings (erst) durch einen Beschl nach § 28 I 1, II 1 zu einem Beitrag zu den Kosten der GdW (Hausgeldschuld) verpflichtet (BGH ZMR 17, 570 Rz 6; NJW 12, 2648 Rz 18). Vor Beschl-Fassung fehlt es nicht nur an der Fälligkeit, sondern an einer Forderung (BGHZ 120, 261, 266 = ZMR 93, 176; LG Frankfurt aM ZWE 22, 361 Rz 6).

Rn 45

Wird der Beschl für ungültig erklärt, können einzelne WEigtümer keine Rückzahlung des Vorschusses oder Nachschusses nach §§ 812 ff BGB beanspruchen (BGH ZMR 20, 857). Ihnen steht aber ein Anspruch aus § 18 II gegen die GdW auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr und auf die Beschl-Fassung über Nachschüsse nach § 28 II 1 zu. Dies gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschl-Fassung ein Eigentumswechsel stattfindet (BGH ZMR 20, 857).

2. Art der Leistungspflicht.

Rn 46

Die WEigtümer schulden nach § 16 II 1 Geld. Eine Beschl-Kompetenz zur Begründung von (Natural-)Leistungspflichten besteht nicht (§ 23 Rn 26).

IV. Durchsetzung.

Rn 47

Eine Hausgeldschuld wird durch die GdW beigetrieben. Der Verw ist nach § 27 I Nr 1 grds vGw berufen, Ansprüche der GdW gerichtlich geltend zu machen (zum alten Recht BGH NJW 12, 2797 [BGH 01.06.2012 - V ZR 171/11] Rz 6; 11, 1361 Rz 13).