I. Gesetzlicher Umlageschlüssel (§ 16 II 1).
Rn 48
Gesetzlicher Umlageschlüssel ist nach § 16 II, I 2 die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils.
II. Änderungen.
1. Umlagevereinbarungen (§ 10 I 2).
Rn 49
Die WEigtümer können abweichend von § 16 II 1 etwas anderes vereinbaren (BGH NZM 19, 624 [AG Münster 15.03.2019 - 48 C 361/18] Rz 7; NJW 13, 681 [BGH 16.11.2012 - V ZR 9/12] Rz 9; 12, 1722 Rz 7). Möglich ist zB eine Umlage nach Wohn- und Nutzfläche oder ›Einheiten‹ – wobei dieser Schlüssel nicht für die Wärme- und Warmwasserkosten möglich wäre (Rn 63). Eine solche Umlagevereinbarung muss eine klare und eindeutige Regelung enthalten (BGH NZM 19, 624 Rz 7; ZMR 19, 625 Rz 7; 18, 833 Rz 9; NJW 17, 1167 Rz 19). Bei Zweifeln zu ihrem Inhalt oder Gegenstand bleibt die Pflicht, die Kosten zu tragen, bei allen WEigtümern (BGH NZM 19, 624 [AG Münster 15.03.2019 - 48 C 361/18] Rz 7; 17, 604 Rz 14; NJW-RR 14, 527 Rz 13). Sind Erhaltungsmaßnahmen vom jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen, fällt hierunter nicht die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung (BGH NJW 16, 473 Rz 20; LG München I ZMR 18, 426; aA LG Koblenz ZMR 15, 57; LG München I ZMR 12, 44; offen BGH ZMR 17, 317 Rz 21; s.a. § 19 Rn 30).
Rn 50
Eine Umlagevereinbarung ändert nicht die Verwaltungsbefugnis der WEigtümer, zu entscheiden, wann, durch wen und auf welche Weise die entspr Maßnahme durchgeführt wird, es sei denn, anderes ist vereinbart (§ 19 Rn 27 ff).
2. Umlage-Beschl (§ 16 II 2).
a) Überblick.
aa) Weiter Gestaltungsspielraum.
Rn 51
Den WEigentümern ist aufgrund ihres Selbstorganisationsrechtes ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt (BGH ZMR 23, 55 Rz 38; 21, 136 Rz 13). Der neue Umlageschlüssel muss lediglich § 18 II genügen (BGH ZMR 23, 55 Rz 38). An die Auswahl eines angemessenen Umlageschlüssels dürfen keine zu strengen Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen WEigtümers auswirkt (BGH ZMR 21, 136 Rz 13). Eine Änderung setzt nicht voraus, dass der geltende Umlageschlüssel Einzelne benachteiligt oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist (BGH ZMR 21, 136 Rz 13). Dem Ermessen wird eine Grenze nur durch das Willkürverbot gezogen (BGH ZMR 21, 136 Rz 13; NJW 11, 2202 Rz 8).
bb) Beschl-Kompetenz.
Rn 52
Die WEigtümer können – soweit die Voraussetzungen vorliegen – abw von § 16 II 1 oder abw von einer Umlagevereinbarung (Rn 49; s.a. BGH NZM 15, 218 [BGH 12.12.2014 - V ZR 53/14] Rz 14; NJW 11, 2202 [BGH 01.04.2011 - V ZR 162/10] Rz 7) nach § 23 I 1 (Beschl aufgrund einer Öffnungsklausel) oder nach § 16 II 2 für einzelne Kosten (Rn 56) oder bestimmte Arten von Kosten (Rn 57) einen von § 16 II 1 abweichenden Umlageschlüssel beschließen (Umlage-Beschl). Keine Beschl-Kompetenz besteht, den geltenden Umlageschlüssel allgemein zu ändern, zB anstelle der Miteigentumsanteile die Wohn- und Nutzflächen zu bestimmen. Eine wirksame Änderung setzt voraus, dass aus dem Beschl hinreichend konkret hervorgeht, dass die WEigtümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung zu beschließen. Der Verw hat kein Recht, eine Änderung einseitig zu bestimmen (LG Frankfurt aM ZMR 18, 789).
Rn 53
§ 16 II 2 gibt auch eine Beschl-Kompetenz, den Kreis der Kostenschuldner zu verändern, indem ein WEigtümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet wird (BGH V ZR 81/23 Rz 8 ff). Nach § 16 II 2 kann allerdings nicht beschlossen werden, dass ein WEigtümer Schadensersatz zahlen muss.
cc) Rückwirkung.
Rn 54
Eine rückwirkende Änderung des geltenden Umlageschlüssels ist grds nicht ordnungsmäßig (BGH V ZR 81/23 Rz 17; s.a. BGH NJW 11, 2202 Rz 11 = ZMR 11, 652; LG Düsseldorf ZMR 23, 729). Etwas anderes gilt, wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt, wenn es keinen Wirtschaftsplan gab oder der nach § 28 I 1 gefasste Beschl aufgehoben oder für ungültig erklärt wurde (BGH NJW 10, 2654 Rz 11 = ZMR 10, 775). Ferner kann bei Erhaltungsmaßnahmen etwas anderes gelten (s.a. LG Frankfurt aM ZMR 23, 912).
dd) Erzwingung.
Rn 55
Ein Beschl, der einen geltenden Umlageschlüssel ändert, kann im Einzelfall auch nach § 44 I 2 erzwungen werden (BGH ZMR 23, 55 Rz 7 ff). Die Klage hat Erfolg, wenn die Voraussetzungen des § 10 II erfüllt sind, die entspr anwendbar sind (BGH ZMR 23, 55 Rz 40; 17, 317 Rz 21). Vor der Klage muss der Kläger die anderen WEigtümer mit seinem Verlangen grds befassen. Die Anfechtung des Negativbeschl ist zulässig, aber unnötig. Geringfügige Mehrbelastungen einzelner WEigtümer hat der Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen (BGH ZMR 23, 55 Rz 41).
b) Einzelne Kosten.
Rn 56
Einzelne Kosten sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Kosten der GdW. Die WEigtümer können nach § 16 II 2 zB über die Verteilung der Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme, etwa eines Fensteraustausches, für die Organisation einer Online-Teilnahme an einer Versammlung, einer Mahnung, der Kosten für eine Kopie usw beschließen.
c) Bestimmte Arten von Kosten.
Rn 57
Der Begriff Kostenart ist weit zu verstehen und ist letztlich synonym mit dem mietrechtlichen Begriff der Kostenposition. Er bezieht sich allerdings sowohl a...