Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 16 WEG ... / III. Erwerb.

1. Allgemeines.

Rn 23

SNRe können nach hM im Wege des Rechtskaufs zwischen den WEigtümern erworben bzw veräußert werden. Ein verdinglichtes SNR geht beim Kauf/Erwerb eines SonderE vom Verkäufer auf den Erwerber/Käufer als Inhalt des SonderE ohne Weiteres und ohne besondere Abrede über (Oldenbg IMR 20, 2417; s aber BGH ZWE 17, 169 Rz 20). Ein schuldrechtliches SNR geht beim Kauf/Erwerb eines SonderE vom Verkäufer auf den Erwerber/Käufer hingegen nicht als Inhalt des SonderE über. Die hM nimmt indes an, dass das SNR als begünstigende Vereinbarung wegen der Bestimmung des § 746 BGB auch auf den Käufer/Erwerber übergeht. Andere vertreten, dass § 746 BGB nicht anwendbar sei. Sie kommen iErg meist auch zu einer Übertragung, da sie dem Käufer/Erwerber den ›Eintritt‹ in die dem schuldrechtlichen SNR zu Grunde liegende Vereinbarung erlauben. Wird ein anderes Wohnungseigentum veräußert, geht ein schuldrechtliches SNR unter, wenn und soweit der Erwerber nicht in die Vereinbarung, mit der das schuldrechtliche SNR begründet wurde, eintritt. Die WEigtümer können untereinander ein SNR isoliert, also ohne SonderE übertragen. Es lassen sich sogar Teile eines SNRs übertragen, etwa beschränkt auf eine genau bezeichnete Hälfte eines Dachbodens (BayObLG ZMR 91, 313; dazu muss es zuvor geteilt werden).

2. Verdinglichte SNRe.

a) Allgemeines.

Rn 24

Ein verdinglichtes SNR wird nach hM durch einen Vertrag zwischen dem abgebenden und dem aufnehmenden WEigtümer übertragen (München ZMR 16, 896). Die WEigtümer müssen sich nach hM analog §§ 877, 873 BGB über die Inhaltsänderung ihrer jeweiligen SonderE-Rechte einigen (BGH ZMR 20, 776 Rz 39). Die Änderung muss außerdem im Grundbuch eingetragen werden (BGHZ 73, 145, 149 = NJW 79, 548; München ZMR 16, 896). Eine Mitwirkung der übrigen WEigtümer sei nicht erforderlich. Ob Dritte (Vor §§ 1–49 Rn 22) zustimmen müssen, richtet sich im Wesentlichen nach § 5 IV 2. Eine Zustimmung ist danach grds von dem erforderlich, dessen Rechte auf dem SonderE ruhen, welches das SNR (ggf tw) verlieren soll (München ZMR 16, 896).

b) Gutgläubiger Erwerb.

Rn 25

Wird ein verdinglichtes SNR rechtsgeschäftlich (mit-)erworben, kann es nach hM gutgläubig erworben werden (BGH ZWE 17, 169 Rz 19; Hamm ZWE 09, 169; LG München I ZMR 19, 382). Dies ist indes zweifelhaft, da man eine bloße Vereinbarung nicht gutgläubig erwerben kann. Wenn Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben wird, kommt ein gutgläubiger Erwerb jedenfalls nicht in Betracht (s.a. LG Hamburg ZMR 11, 585).

3. Schuldrechtliche SNRe.

Rn 26

Ein schuldrechtliches SNR wird nach hM gem §§ 398, 413 BGB isoliert durch einen Abtretungsvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber übertragen (BGH NJW 79, 548; München ZMR 16, 896; NotBZ 15, 317). Eine Mitwirkung Anderer sei nicht erforderlich (BGHZ NJW 79, 548). Wird ein schuldrechtliches SNR bei Veräußerung des SonderE, dessen Inhalt es ist, nicht abgetreten und tritt der Sondernachfolger in die Vereinbarung über das SNR auch nicht ein, geht es unter und erlischt (Frankf NZM 08, 214 [OLG München 13.08.2007 - 34 Wx 144/06]).