Gesetzestext
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
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die Aufstellung einer Hausordnung, |
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die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, |
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die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, |
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die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, |
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die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie |
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die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. |
A. Überblick.
Rn 1
§ 19 I räumt den WEigtümern für die Verwaltung des gemE und dessen Benutzung sowie für die Benutzung des SonderE eine Beschl-Kompetenz ein. Diese Rechte können im Einzelfall zu einer Pflicht werden. § 19 II Nr 2 bis Nr 6 führt Beispiele für das an, was ua zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung iSv § 18 II gehört, § 19 II Nr 1, was man zur Regelung der Benutzung anordnen kann.
B. Verwaltungsbeschl (§ 19 I Fall 1).
I. Allgemeines.
Rn 2
§ 19 I Fall 1 gibt eine Beschl-Kompetenz, über die Verwaltung des gemE oder des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) zu bestimmen (ferner besteht die Möglichkeit zu Verwaltungsvereinbarungen, dazu § 10 Rn 6). Die WEigtümer bilden durch den Beschl formal jew den Willen der GdW (BRDrs 168/20, 63). Kommt es bei ihrer Willensbildung zu Mängeln oder findet eine notwendige Willensbildung nicht statt, so haftet die GdW auf Schadenersatz (§ 18 Rn 20 ff). Ferner kann auf einen Verwaltungsbeschl geklagt werden (§ 18 Rn 18). Entspr ist § 19 I anwendbar, um Mängelrechte aus den Erwerbsverträgen gg den Bauträger der GdW zur Ausführung zuzuweisen (BGH NJW 23, 217 Rz 30 ff; Ddorf ZWE 22, 406 Rz 23; München ZWE 22, 353 Rz 28). Das gilt sowohl, wenn ein entsprechender Anspruch des Erwerbers auf eine kaufvertragliche Nachbesserungspflicht gestützt wird als auch, wenn ein werkvertraglicher Anspruch auf Nacherfüllung oder auf Kostenvorschuss in Rede steht (BGH v 1.2.23 – VII ZR 887/21, Rz 1).
II. Tatbestandsvoraussetzungen.
Rn 3
Es muss sich um einen Beschl zur Verwaltung des gemE oder des Gemeinschaftsvermögens handeln (Verwaltungsbeschl). Eine Beschl-Kompetenz besteht nicht, sofern die entspr Verwaltungsmaßnahme oder -entscheidung bereits durch eine Vereinbarung oder ein Gesetz geregelt ist. Ist die Verwaltungsmaßnahme oder -entscheidung bislang nur Gegenstand eines anderen Beschl gewesen, steht dieser aber nicht entgegen. Es sind nach hM aber die Grundsätze des Zweit-Beschl zu beachten (Vor §§ 23–25 Rn 10).
Rn 4
[nicht besetzt]
III. Rechtsfolgen.
Rn 5
Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, haben die WEigtümer die Möglichkeit, zur Verwaltung des gemE und/oder des Gemeinschaftsvermögens einen Verwaltungsbeschl zu fassen. Bei der Beschl-Fassung entscheidet nach § 25 I die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die sprachliche Fassung ›beschließen‹ soll verdeutlichen, dass mit der Beschl-Kompetenz auch eine Pflicht ggü der GdW zur Mitwirkung an einer Beschl-Fassung einhergehen kann (BRDrs 168/20, 65). Diese Pflicht zur Mitwirkung besteht dann, wenn das Ermessen, einen Verwaltungsbeschl zu fassen, auf null reduziert ist (§ 18 Rn 9). Wirkt ein WEigtümer in einem solchen Falle an einer Beschl-Fassung nicht mit, schuldet er der GdW Schadenersatz. Zur Beschl-Fassung iÜ siehe umfassend Vor §§ 23–25, zum Zweit-Beschl Vor §§ 23–25 Rn 10.
IV. Prüfung.
Rn 5a
Bei der Prüfung des Beschl ist das Ermessen (§ 18 Rn 7) zu beachten (BGH NZM 15, 595 [BGH 08.05.2015 - V ZR 163/14] Rz 14). Stimmen alle WEigtümer dem Beschl zu, ist er nach hM stets ordnungsmäßig (BGH NJW 98, 3713, 3715 [BGH 10.09.1998 - V ZB 11/98]). Fehlt es einem Verwaltungsbeschl an der Ordnungsmäßigkeit, kann er auf eine fristgemäße Anfechtung hin für ungültig erklärt werden. Wird die Anfechtungs- oder Begründungsfrist verpasst, erwächst er in Bestandskraft, selbst wenn er rechtswidrig ist.
C. Benutzungsbeschl (§ 19 I Fall 2).
I. Allgemeines.
Rn 6
§ 19 I Fall 2 gibt eine Beschl-Kompetenz, über eine ordnungsmäßige Benutzung des gemE und des SonderE einen Benutzungsbeschl zu fassen. Insoweit gelten Rn 2 und Rn 3 entspr. Ferner besteht die Möglichkeit zu Benutzungsvereinbarungen (dazu § 10 Rn 8 ff). Kommt es bei der Willensbildung zu Mängeln oder findet eine notwendige Willensbildung nicht statt, so haftet die GdW auf Schadenersatz (§ 18 Rn 20 ff). Ferner kann auf einen Benutzungsbeschl geklagt werden (§ 18 Rn 31)
II. Tatbestandsvoraussetzungen.
Rn 7
Es muss sich um einen Beschl zur Benutzung des gemE oder des SonderE handeln. Eine Beschl-Kompetenz besteht nicht, wenn die entspr Benutzung bereits abschließend durch eine Vereinbarung oder ein Gesetz geregelt ist. Ein Benutzungsbeschl, der eine nach einer Vereinbarung zulässige Benutzung einengen oder ände...