I. Überblick.
Rn 6
Die WEigtümer können nach § 20 I beschließen, dass die GdW eine bauliche Veränderung vornehmen soll (Vornahmebeschl; Rn 7). Sie können aber auch durch Beschl bestimmen, dass einem WEigtümer die (Eigen-)Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wird (Gestattungsbeschl; Rn 8). Die zweigliedrige gesetzliche Formulierung soll der Verdeutlichung dieser beiden Möglichkeiten dienen (BRDrs. 168/20, 68). Ein Gestattungsbeschl kann in bestimmten Fällen an Auflagen und Bedingungen geknüpft werden. Welchen Weg die WEigtümer wählen, ist eine Frage ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Beschl nach § 20 I steht unter dem Vorbehalt einer entgegenstehenden Vereinbarung und ist nichtig, wenn er diese dauerhaft ändern will (Rn 16a; Hamburg-Altona ZWE 22, 266 Rn 23).
II. Vornahmebeschl (auch Durchführungsbeschl).
Rn 7
Mit einem Vornahmebeschl wird bestimmt, dass die GdW die bauliche Veränderung durchführt. Die WEigtümer müssen dann festlegen, auf welche Art und Weise, durch wen, wann, aufgrund welcher vertraglichen Grundlagen die GdW durch ihre Organe mit welchen Mitteln handeln soll. Die WEigtümer können im Falle des § 20 II 2 ferner bestimmen, dass die GdW gegen den bauwilligen WEigtümer einen Anspruch auf Vorschuss hat.
III. Gestattungsbeschl.
Rn 8
Mit einem Gestattungsbeschl nach § 20 I, II 2 wird es erlaubt, dass ein WEigtümer eine bauliche Veränderung selbst durchführt. Das Konzept des bauwilligen WEigtümers, welches ausreichend bestimmt sein muss, kann ohne Bedingungen/Auflagen gestattet werden. Wie aus § 20 II 2 folgt, können die WEigtümer von dem Konzept aber auch abweichen und dem Bauwilligen vorgeben, wie er die bauliche Veränderung umzusetzen hat. Bei einem Gestattungsbeschl nach § 20 III haben die WEigtümer hingegen keine Möglichkeit, auf die Art und Weise der baulichen Veränderung einzuwirken. Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen des § 20 III vor, besteht für das ›Ob‹ und das ›Wie‹ kein Ermessen.
Rn 9
Haben die WEigtümer eine bauliche Veränderung gestattet, ist der WEigtümer berechtigt, etwaige Verträge im eigenen Namen zu schließen, und ist verpflichtet, die Ansprüche der Dritten zu erfüllen. Ferner ist es allein die Aufgabe des begünstigten WEigtümers, die Baumaßnahme praktisch durchzuführen. Gibt es in der WE-Anlage Drittnutzer, muss der WEigtümer die bauliche Veränderung nach § 15 Nr 2 ankündigen.
IV. Gespaltene Beschl-Fassung.
Rn 10
Sowohl bei einem Vornahme-, als auch bei einem Gestattungsbeschl ist eine gespaltene Beschl-Fassung möglich. Mit einem ersten Beschl wird zunächst über das ›Ob‹ der baulichen Veränderung beschlossen (Grundlagenbeschl). Mit dem zweiten Beschl wird dann das ›Wie‹ der baulichen Veränderung nach § 19 I geregelt (BGH NZM 24, 241 [BGH 09.02.2024 - V ZR 244/22] Rz 8).
V. Ordnungsmäßigkeit.
Rn 11
Der Beschl muss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Die Frage der Ordnungsmäßigkeit ist zum einen an § 20 IV Hs 1 zu messen. Zum anderen ist aber auch § 18 II Nr 1 zu beachten (BGH NZM 24, 241 Rz 33). Dazu gehört zB die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften (BGH NZM 24, 241 [BGH 09.02.2024 - V ZR 244/22] Rz 33). Der Beschl muss ferner dem Grundsatz der Bestimmtheit genügen (BGH WuM 24, 171 [BGH 09.02.2024 - V ZR 33/23] Rz 23). Dazu muss er die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschreiben. Es muss für jeden klar sein, was, wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln errichtet/verändert/eingebaut/abgebaut usw wird. Die WEigtümer sind berechtigt, zur Erreichung der notwendigen Bestimmtheit auf Zeichnungen, Pläne, Baubeschreibungen, Gutachten, behördliche Genehmigungen oder Bilder Bezug zu nehmen und diese als Anlage zur Niederschrift zu nehmen.
Rn 12
Bei jedem Beschl nach § 20 I muss feststehen, mit welchen finanziellen Mitteln die bauliche Veränderung durchgeführt werden soll. Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem WEigtümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 II 1 durchgeführt werden soll, hat nach § 21 I 1 dieser WEigtümer zu tragen. Die Kosten einer baulichen Veränderung, die § 21 II unterfällt, müssen nach § 21 II 1 alle WEigtümer tragen. Die Kosten anderer als der in § 21 I, II bezeichneten baulichen Veränderungen haben nach § 21 III 1 die WEigtümer, die sie beschlossen haben, zu tragen. Da es nicht um einen Gestattungsbeschl geht, muss zunächst die GdW die Mittel aufbringen. Für die Ordnungsmäßigkeit muss feststehen, ob die Mittel für die bauliche Veränderung selbst, aber auch für Sachverständige, für Ansprüche nach § 14 III, für Versicherungen, Sicherheiten, Rechtsanwälte oder für Prozesse, durch eine Sonderumlage und/oder einen Darlehensvertrag aufgebracht werden.
VI. Wirkungen des Beschl.
Rn 13
Jede bauliche Veränderung bedarf eines sie legitimierenden Beschl (BGH ZMR 23, 556 Rz 23 ff). Nach BGH-Ansicht können die WEigtümer dennoch eine Beeinträchtigung erfahren. Bejaht hat er dies für einen Beschl zu einem erheblichen Eingriff in das gemE, also grundlegende Um- oder Ausbauten, etwa einen Dachgeschossausbau (BGH NJW 18, 2123 Rz 15). Als Rechtsfolge einer solchen Beeinträchtigung soll der bauende WEigtümer ungeachtet des Beschl, der ihm dieses Tun erlaubte, verpflichtet sein, das...