Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 23 WEG ... / C. Virtuelle Versammlungen (§ 23 Ia).

I. Allgemeines.

Rn 13a

Es liegt ein Gesetzentwurf vor, nach dem die WEigtümer mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens 3 Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der WEigtümer und des Verw an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (BRDrs. 508/23; s.a. BRDrs. 508/1/23).

II. Mehrheit.

Rn 13b

Die Mehrheit ist nach dem jeweiligen Stimmrechtsprinzip zu ermitteln. Stellt der Versammlungsleiter einen Beschluss fest und verkündet er ihn, obwohl diese Mehrheit nicht erreicht ist, liegt ein Zählfehler vor, der den Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig macht

III. Beschl.

Rn 13c

Der Beschl muss ausdrücklich auf einen Zeitraum von längstens 3 Jahren ab Beschlussfassung befristet werden (er gilt daher in der Regel für 3 Versammlungen). Fehlt es an dieser Klärung, ist er entspr auszulegen und also nicht nichtig. Es ist möglich, den Geltungszeitraum kürzer zu fassen. Der Beschl muss bestimmen, dass die Versammlungen ohne physische Präsenz der WEigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann. Der Verw ist zu dieser Entscheidung nach § 27 I Nr. 1 nicht befugt (in den Fällen des § 27 I Nr. 2 gilt etwas anderes). Der Beschl ist nicht ordnungsmäßig, wenn die Netzabdeckung vor Ort eine virtuelle Teilnahme nicht sicher und störungsfrei jedem WEigtümer wenigstens potenziell ermöglicht. Der Beschl ist ferner dann nicht ordnungsmäßig, wenn es entspr § 24 II mehr als einem Viertel der WEigtümer im Ergebnis nicht möglich ist, selbst virtuell zu Hause oder an einem anderen, ihrer Wohnung wenigstens nahegelegenen Ort an einer Versammlung teilzunehmen. Für Beschl-Mängel gelten die allgemeinen Regelungen für formale und materielle Beschl-Mängel. Beschl sind auch dann anfechtbar, wenn ein WEigtümer nicht online teilnehmen konnte, weil er selbst über keinen Onlinezugang verfügt und sich diesen auch nicht zumutbar verschaffen konnte. Der Mangel des Beschl nach § 23 Ia WEG wirkt an dieser Stelle fort.

IV. Durchführung.

Rn 13d

Die WEigtümer können vereinbaren oder den Verw durch einfachen Beschl anweisen, auf welche Art und Weise er die virtuelle Versammlung zu organisieren hat. Eine Möglichkeit, die Versammlungsrechte zu beschneiden, besteht nicht. § 23 I 2 gilt nicht entspr. Die Versammlung ist nichtöffentlich. Die Kosten sind Verwaltungskosten.

V. Teilnahmerechte.

Rn 13e

Die Versammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vollständig vergleichbar sein. Dies meint, dass jeder WEigtümer sämtliche Versammlungsrechte online im Kern so wahrnehmen können muss, als wäre er Teilnehmer einer Präsenzversammlung. Jeder Wohnungseigentümer kann sich in einer virtuellen Versammlung vertreten lassen.

VI. Datenschutz.

Rn 13f

Bei der Durchführung sind die Vorschriften der DSGVO zu beachten, insb. muss die Datenverarbeitung nach Art. 6 DSGVO rechtmäßig sein.