Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 23 WEG ... / E. Beschl außerhalb der Versammlung (§ 23 III).

I. Allgemeines.

Rn 15

Ein Beschl außerhalb der Versammlung setzt eine unmissverständliche Initiative und damit das Bewusstsein der WEigtümer voraus, einen verbindlichen Beschl zu fassen (BGH NJW 15, 2425 Rz 12; Ddorf ZMR 20, 430 = NZM 20, 113 Rz 12). Die Initiative kann nur von der GdW ausgehen (zum alten Recht aA LG Karlsruhe ZWE 17, 362). Auch über Beschl außerhalb der Versammlung bedarf es einer Niederschrift.

II. Stimmrecht.

Rn 16

Grds ist jeder WEigtümer stimmberechtigt, auch wenn er in der Versammlung zu bestimmten oder allen TOPs vom Stimmrecht ausgeschlossen wäre (BayObLG ZMR 02, 138 Rz 29). Ist allerdings vereinbart, dass für bestimmte Angelegenheiten nur ein Teil der WEigtümer stimmberechtigt ist, dürfen nur diese abstimmen.

III. Feststellung und Verkündung.

Rn 17

Ein Beschl kommt erst mit der Feststellung und einer an alle WEigtümer gerichteten Mitteilung des Beschl-Ergebnisses zustande (BGH ZMR 19, 55 Rz 15; aA Ddorf ZWE 20, 71 Rz 28: es genügt jede Form der Unterrichtung – etwa durch einen Aushang oder ein Rundschreiben).

IV. Beschl-Mehrheit.

1. Grundsatz.

Rn 18

Grds müssen alle WEigtümer sowohl der Beschl-Fassung nach § 23 III 1 (= der Verfahrensweise), als auch dem jeweiligen Beschl-Antrag jew in Textform zustimmen (LG München I ZMR 15, 799). In der Zustimmung zu einem Beschl-Antrag in Textform liegt idR zugleich die (konkludente) Zustimmung zum schriftlichen Verfahren; umgekehrt gilt dies nicht. Die Abstimmung kann auf einem gesonderten Blatt und auf ein und demselben Blatt erklärt werden (Umlaufverfahren/Zirkularbeschl). Verfehlt ein Antrag die Einstimmigkeit, liegt im neuen Recht kein Nichtbeschl vor (aA zum alten Recht Zweibr ZMR 04, 60; BayObLG ZMR 02, 138; LG Bremen ZWE 21, 168 Rz 35; LG München I ZMR 14, 53; a.A. LG Hamburg ZMR 18, 238 = ZWE 18, 28 Rz 49). Nach Abgabe der Stimme kann diese nicht mehr widerrufen werden (§ 25 Rn 10; LG Karlsruhe ZWE 17, 362; aA Celle OLGR 06, 617, 618; LG Hamburg ZMR 18, 238 = ZWE 18, 28 Rz 48).

2. Absenkungsbeschl (§ 23 III 2).

Rn 19

Die WEigtümer können nach § 23 III 2 beschließen, für einen einzelnen Gegenstand solle die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen (Absenkungsbeschl). Es handelt es sich um keinen Geschäftsordnungsbeschl, sondern um eine einmalige punktuelle Öffnungsklausel (aA LG Frankfurt aM ZMR 23, 564). Diese Bestimmung ist angreifbar (aA LG Frankfurt aM ZMR 23, 564). Ein einzelner Gegenstand iSd § 23 III 2 liegt auch vor, wenn über eine Maßnahme und ihre Finanzierung ein Beschl gefasst werden soll – und also bei allen teilbaren Beschlüssen. Ferner ist es möglich, für mehrere konkrete Gegenstände mehrere Beschl zu fassen. Keine Beschl-Kompetenz besteht allerdings für einen Beschl, abstrakt unbekannte Gegenstände nach § 23 III 2 mehrheitlich zu beschließen. Der Absenkungsbeschl muss iÜ bestimmt (Vor §§ 23–25 Rn 7) gefasst werden und nach hM erkennen lassen, dass das erforderliche Quorum herabgesetzt wird (AG Stuttgart v. 5.8.22 – 59 C 616/22 WEG). Wird der Absenkungsbeschl in einer Versammlung gefasst, muss er nach seinem Sinn und Zweck nicht nach § 23 II bei der Einberufung bezeichnet werden (str). Die WEigtümer müssen sich mit diesem Gegenstand noch nicht befasst haben. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass er auf einer Tagesordnung stand oder nach § 23 III 1 angeordnet wird. Der Absenkungsbeschl kann regeln, wann oder bis wann der Verw oder ein Dritter die WEigtümer zur Stimmabgabe auffordern muss. Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen nicht vor, ist ein dennoch schriftlich bloß mehrheitlich gefasster Beschl in Ermangelung einer Beschl-Kompetenz grds nichtig. Liegt allerdings ein Zählfehler vor, ist er nur anfechtbar.