Zusammenfassung
Gesetzestext
(1) 1Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. 2Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) 1Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Wohnungseigentümerversammlung.
(1) 1Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. 2Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(1a) Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungs-eigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) 1Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
A. Vereinbarte Beschl-Kompetenzen (§ 23 I 1).
I. Öffnungsklausel.
Rn 1
WEigtümer können über einen Gegenstand durch Beschl entscheiden, wenn ihnen das Gesetz (s dazu Rn 22) oder eine Vereinbarung nach § 23 I (Öffnungsklausel) die Kompetenz dazu einräumt (BGH ZMR 19, 619 Rz 5; NZM 15, 544 Rz 18). Eine Öffnungsklausel hat die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formal zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen (BGH ZMR 19, 619 Rz 7; NZM 15, 88 Rz 14; dazu Rn 2). Öffnungsklauseln können ausdrücklich vereinbart werden und bereits Teil der gemeinsam mit Teilungsvertrag/Teilungserklärung nach § 5 IV 1 verdinglichten Vereinbarungen sein. Bei hinreichender Bestimmtheit soll sich eine Öffnungsklausel aber auch im Wege der Auslegung ergeben können. Eine Öffnungsklausel muss keine Fallgruppen nennen, ein Bestimmtheitsgrundsatz (Nennung von Fallgruppen) ist grds nicht zu beachten (LG Berlin ZMR 15, 327, 328). Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind 2/3 aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden WEigtümer erforderlich (BGH NJW 11, 2202 Rz 14 = ZMR 11, 652). Wird das vereinbarte Beschl-Quorum verpasst, ist der Beschl nach hier vertretener Ansicht nichtig. Die hM nimmt Nichtigkeit nur an, wenn die sachlichen Grenzen der Öffnungsklausel überschritten wurden (offengelassen von BGH ZMR 17, 74 Rz 27; ZMR 16, 713 Rz 15, ZMR 15, 726 Rz 26; aA LG Berlin ZMR 15, 327, 328; LG München I ZMR 08, 915). § 10 IV 2 a.F. ging davon aus, dass eine auf einer Öffnungsklausel beruhende Entsch ein Beschl ist, was dem übrigen Verbandsrecht widerspricht, vgl nur § 53 I GmbHG. Jetzt ist in § 10 III geregelt, dass derartige Beschl zumindest eintragungsfähig sind. Ob Dritte (Vor §§ 1–49 Rn 22) der Eintragung oder wenigstens dem auf der Klausel beruhenden Beschl zustimmen müssen, ist str.
II. Rechtmäßigkeit und Grenzen.
Rn 2
Ein Beschl auf Grundlage einer Öffnungsklausel ist rechtmäßig, wenn er die Anforderungen der Öffnungsklausel erfüllt (BGH ZMR 15, 239 Rz 14), etwa eine bestimmte zu erreichende Mehrheit. Ferner sind die üblichen ›Beschl-Schranken‹ zu beachten (BGH ZMR 19, 619 Rz 7; 15, 239 Rz 15 ff; s dazu Rn 19 ff), ua, dass ein Recht unverzichtbar sein kann. Beschl, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der...