I. Allgemeines.
1. Grundsatz (§ 24 I).
Rn 1
Die Versammlung ist gem § 24 I wenigstens einmal jährlich einzuberufen. Die Verletzung von § 24 I würde die Abberufung des Verw aus wichtigem Grund erlauben (AG Hamburg-Blankenese ZMR 08, 1003). Dies hat aber nur noch bei einer Anfechtung einer Bestellung Bedeutung oder dann, wenn ein WEigtümer gegen die Mehrheit die Abberufung verlangt, weil die WEigtümer den Verw ansonsten jederzeit auch ohne wichtigen Grund abberufen können (§ 26 III 1). Der Einberufende ist zur Absage (LG Meiningen ZMR 20, 975) und/oder Verlegung der Versammlung berechtigt (BGH ZMR 11, 892).
2. Einberufungsverlangen (§ 24 II).
Rn 2
Nach § 24 II kann unter den dort genannten Voraussetzungen eine Einberufung verlangt werden. Der Verw darf und muss nach § 24 II prüfen, ob die erforderliche Anzahl das Begehren gestellt hat, die Textform eingehalten ist und Gegenstände für die Versammlung sowie ein Grund für die Eilbedürftigkeit benannt sind (formales Prüfungsrecht). Eine Prüfung, ob die angegebenen Gründe aus Sicht eines objektiven Dritten die Abhaltung einer Versammlung rechtfertigen (materielles Prüfungsrecht), darf der Verw grds nicht anstellen (LG Hamburg ZMR 11, 744). Das Quorum muss bis zur tatsächlichen Einladung zur Versammlung bzw bei einer Klage bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fortbestehen (LG Koblenz ZMR 18, 858).
3. Einzuberufende.
Rn 3
Zu laden sind die Teilnahme- und Stimmberechtigten: die WEigtümer (Vor §§ 1–49 Rn 1), auch iSv § 8 III werdende (BGH ZMR 12, 711 = NJW 12, 2650 Rz 18; BGHZ 177, 53 = ZMR 08, 805), jeder Miteigentümer eines Wohnungseigentums (LG Frankfurt aM ZWE 14, 137), hingegen ohne jederzeit mögliche (BGH ZMR 15, 878 = NJW 15, 2877 Rz 20) Ermächtigung kein Zweiterwerber (s.a. § 25 Rn 3; Vor §§ 1–49 Rn 14). Auf die Stimmberechtigung kommt es nicht an. Ferner sind zu laden: Parteien kraft Amtes, va Insolvenz-, Zwangsverwalter und Testamentsvollstrecker bei Dauervollstreckung (BGH ZMR 12, 211 = NJW 12, 316). Nicht zu laden sind: Mieter oder Nießbraucher oder andere Dritte. Wird ein zu Ladender nicht geladen, sind dennoch gefasste Beschl grds anfechtbar, aber nicht nichtig (BGH ZMR 12, 971 = NZM 12, 768 Rz 8). Teilt ein WEigtümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung aus diesem Grund ohne Verschulden des Verw, können in der Versammlung gefasste Beschl wegen der unterbliebenen Ladung nicht erfolgreich angefochten werden (BGH ZMR 13, 975 = NJW 13, 3098 Rz 18). Eine unterbliebene Ladung führt nur in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit gefasster Beschl, ggf wenn ein WEigtümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll (BGH ZMR 12, 971 = NZM 12, 768 Rz 8; s. aber BGH NZM 24, 241 Rz 22).
4. Ort.
Rn 4
Welcher Versammlungsort (geografische Gemeinde) und welche Versammlungsstätte (Saal, Raum, etc) vom Einzuladenden zu wählen sind, können die WEigtümer bestimmen. Fehlt es daran, hat der Ladende Ermessen (zum Verw § 26 Rn 9; LG Dortmund ZWE 19, 228 Rz 5; AG Dortmund ZMR 21, 67). Die Ermessensausübung muss beachten, dass der Versammlungsort so beschaffen sein muss, dass eine ordnungsmäßige Durchführung der Versammlung gewährleistet und allen WEigtümern die Teilnahme möglich ist (LG Dortmund ZWE 19, 228 Rz 5). Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen ferner verkehrsüblich zu erreichen sein. Nach hM ist grds darauf zu achten, dass der Versammlungsort einen örtlichen Bezug zur WE-Anlage hat (Köln ZMR 06, 384). Die Versammlungsstätte muss geeignet sein, Verstöße gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit (§ 23 Rn 10) zu verhindern, und muss zumutbar sein (BGH ZMR 02, 440; LG Frankfurt aM ZMR 23, 820). Die Frage, ob Ort und Stätte zumutbar sind, ist anhand der konkreten WE-Anlage zu beantworten. Sind die WEigtümer zerstritten, kann eine Terrasse (LG Frankfurt aM ZMR 23, 820) oder die Wohnung eines der Wohnungseigentümer als Versammlungsstätte ungeeignet (AG Hamburg-St. Georg ZMR 22, 747). Den WEigtümern soll es idR für begrenzte Zeit und zur Einsparung von Versammlungskosten zumutbar sein, gewisse Unbequemlichkeiten in Kauf zu nehmen (LG Dortmund ZWE 19, 228 Rz 5). Ist eine Versammlungsstätte zu klein und wird deshalb einem WEigtümer die Teilnahme an der Versammlung verwehrt, ist hierdurch das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht des WEigtümers in gravierender Weise beeinträchtigt, sodass die gefassten Beschl, ohne dass es auf eine Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind (LG Frankfurt aM WuM 22, 695).
5. Zeit und Dauer (§ 24 I).
Rn 5
Welcher Versammlungstag und welche Versammlungszeit zu wählen sind, bestimmen die WEigtümer. Fehlt es daran, hat der Ladende Ermessen (§ 26 Rn 9; LG München I ZMR 20, 689; AG Biedenkopf, 14.9.20, 50 C 208/10). Dieses muss sich an den Besonderheiten der WE-Anlage und den Belangen der WEigtümer ausrichten und ist eine Frage des Einzelfalls. Zu beachten sind ua: Wünsche der WEigtümer, Größe der Anlage, Anzahl der zu besprechenden Punkte, Anzahl der WEigtümer, ob die Einheiten selbst genutzt und vermietet sind, Arbeitszeiten, andere Veranstaltungen, gesetzliche oder kirchliche Feie...