Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 25 WEG ... / IV. Stimmrechtsvertretung.

1. Allgemeines.

Rn 7

Ein WEigtümer kann – soweit keine Vertreterklausel (Rn 9) besteht – grds jeden Dritten zu seiner Vertretung bevollmächtigen (BGH V ZR 80/23 Rz 8; ZMR 20, 46 Rz 8). Eine

Stimmrechtsvollmacht kann für jede (Generalvollmacht) oder nur eine Versammlung, für jeden Beschl-Gegenstand, nur für bestimmte Gegenstände oder nur für einen Gegenstand erteilt werden. Eine Stimmrechtsvollmacht kann den Vertreter berechtigen, eine Untervollmacht zu erteilen. Der WEigtümer kann sich einen oder mehrere Vertreter (§ 164 BGB) nehmen. Eine Gesamtvertretung ist nicht zwingend, allerdings gilt § 25 II 2 analog (BGH NJW 12, 2512 Rz 10 = ZMR 12, 644). Die Teilnahme des Vertreters schließt die Teilnahme des Vertretenen aus (LG Karlsruhe NZM 16, 104). Sofern der Vertretene an der Versammlung teilnimmt wird der Vertreter zu einem Dritten (LG Köln ZMR 13, 378). Tritt in einer Versammlung ein Vertreter auf, besitzen der Verw als Versammlungsleiter und die anderen WEigtümer ein Prüfungs- (LG Lüneburg ZMR 19, 220; LG Frankfurt aM ZMR 15, 780), aber kein Zurückweisungsrecht (aA LG Frankfurt aM WuM 15, 643). Übersieht der Verw, dass ein Abstimmender nicht stimmberechtigt war und verkündet er einen Beschl trotz fehlender Vertretungsmacht, handelt er pflichtwidrig und macht sich schadenersatzpflichtig. Ein Beschl leidet an einem Mangel, wenn einem WEigtümer die Einsicht in Vollmachten verweigert wurde (LG Lüneburg ZMR 19, 220; LG Frankfurt aM ZMR 15, 780).

2. Vertreterklausel.

Rn 8

Die WEigtümer können die möglichen Vertreter durch Vereinbarung eingrenzen (Vertreterklausel). Ist eine Vertreterklausel vereinbart, können nur die dort Genannten bevollmächtigt werden (BGH ZMR 20, 46 Rz 8), allerdings auch mehrere (BGH NJW 12, 2512 Rz 10 = ZMR 12, 644). Etwa eine Vereinbarung, nach der WEigtümer sich in der Versammlung nur durch ihren Ehegatten, einen Wohnungs- oder einen Teileigentümer oder den Verw derselben WE-Anlage vertreten lassen können, ist grds wirksam (BGH NJW 12, 2512 Rz 11 = ZMR 12, 644). Unzulässig wäre es hingegen, die Möglichkeiten einer Vertretung gänzlich auszuschließen oder auf den Verw zu beschränken. Eine Vertretungsbeschränkung gilt nicht für den oder die gesetzlichen Vertreter eines WEigtümers oder für Parteien kraft Amtes. Jur Personen oder Personenhandelsgesellschaften können sich durch Mitarbeiter des Unternehmens vertreten lassen (BGH ZMR 20, 46 Rz 10). Ist ein Schwesterunternehmen nach der konzerninternen Aufgabenverteilung für die Verwaltung des Wohnungseigentums zuständig, ist auch der Mitarbeiter dieses Unternehmens nicht als außenstehender Dritter anzusehen (BGH ZMR 20, 46 Rz 15). Den WEigtümern ist es im Einzelfall nach § 242 BGB verwehrt, sich auf eine Vertreterklausel zu berufen (BGH NJW 87, 650 [BGH 11.11.1986 - V ZB 1/86] Rz 21).

3. Form (§ 25 III).

Rn 9

Eine Vollmacht bedarf – ist nichts anderes nach § 10 I 2 bestimmt, zB § 126 BGB – zu ihrer Gültigkeit gem § 25 III der Textform (dazu § 126b BGB). Dies gilt auch für Miteigentümer oder WEigtümer, die im Wege elektronischer Kommunikation an der Versammlung teilnehmen. Eine Stimmrechtsvollmacht, der es an der erforderlichen Form fehlt, zB eine mündlich erteilte, ist nach § 125 S 1 BGB unwirksam (s.a. BGH NJW 68, 743 [BGH 14.12.1967 - II ZR 30/67] unter II.2 zu § 47 III GmbHG).