Gesetzestext
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
(2) 1Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. 2Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
A. Allgemeines.
I. Grundsätze.
1. Ein Verw.
Rn 1
Eine WE-Anlage kann immer nur einen Verw haben. Mehrere Verw nebeneinander sind unzulässig (LG Nürnberg-Fürth ZMR 10, 315; LG Düsseldorf NZM 10, 288), auch in Mehrhausanlagen (AG Heilbronn ZMR 10, 484).
2. Amtsträger.
Rn 2
Der Verw ist Träger eines privaten Amtes (BGH ZMR 18, 777 Rz 2). Er schuldet nach § 280 I 1 BGB der GdW eine pflichtgemäße Verwaltung iSv § 18 II.
Rn 3
Er muss sein Amt neutral und ohne Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot (Vor §§ 23–25 Rn 7) wahrnehmen (Neutralitätspflicht; s.a. BGH WuM 21, 55 Rz 19). Verstöße gegen die Neutralitätspflicht (dazu zB BGH NJW 13, 3098 Rz 15) können einen Grund zur Abberufung geben (Köln NZM 99, 126; LG Hamburg ZMR 20, 226; LG Lüneburg ZMR 12, 133).
3. Organ.
a) Grundsatz.
Rn 4
Der Verw ist Organ der GdW und ihr primärer Vertreter (§ 9b I 1). Eine Vertretungsmacht für die WEigtümer hat er nach dem WEG nicht; er ist auch nicht ihr Organ. Ferner hat der Verw grds keine eigenen Aufgaben. Anders ist es aber, wenn eine Vereinbarung ausdrücklich ihn dazu bestimmt, selbst zu handeln, etwa eine Zustimmung nach § 12 I zu erteilen (str).
b) Wissenszurechnung.
Rn 5
Die GdW muss sich das Wissen des Verw nach § 166 I BGB zurechnen lassen. Eine Zurechnung zu den WEigtümern kommt grds nicht in Betracht. Etwas anderes gilt ggf, wenn der Verw bei der ihm obliegenden Verwaltung des gemE Tatsachen erfährt, die für die Miteigentümer des gemE wichtig und worüber diese nach § 666 BGB analog zu informieren sind.
Rn 6
Geht es um das SonderE oder andere Rechtsgeschäfte, zB bei einem Verkauf des Wohnungseigentums, kommt eine Zurechnung nicht in Betracht (BGH NJW 14, 2861 Rz 17 = ZMR 14, 996; ZMR 03, 211, 212), ist der Verw nicht Vertreter des WEigtümers.
4. Aufgaben (Amtspflichten).
a) Gegenstand.
Rn 7
Der Verw verwaltet als Organ der GdW das gemE und das Gemeinschaftsvermögen, es sei denn, er wäre (zusätzlich) SonderE-Verw; dann ist er Hausverwalter.
b) WEG, Privatautonomie.
Rn 8
Aufgaben und Pflichten des Verw als Organ der GdW folgen aus §§ 23–28 sowie den Vereinbarungen und Beschl. Begründen die WEigtümer durch eine gewillkürte Bestimmung unter sich eine neue Verw-Pflicht, bindet dieses den jeweiligen Amtsinhaber. Wann die Pflicht begründet wurde, ist unerheblich, da es sich um keine vertragliche handelt.
5. Ermessen.
Rn 9
Der Verw hat für die Frage, wie er seine Pflichten als Organ der GdW wahrnimmt, ein Ermessen (BGH ZMR 19, 776 Rz 6; NJW 17, 666 Rz 13). Das Ermessen ist pflichtgemäß und also nach Sinn und Zweck der Norm ausüben, die ihm Handlungsspielräume gewährt (BGH NJW 17, 666 Rz 16). Der Verw ist bei seiner Ermessensausübung Vereinbarungen und Beschl unterworfen und also an Weisungen gebunden. Der Verw hat in der konkreten Entscheidungssituation als Organ alle verfügbaren Informationsquellen tatsächlicher und rechtlicher Art auszuschöpfen und auf dieser Grundlage die Vor- und Nachteile der bestehenden Handlungsoptionen sorgfältig abzuschätzen und den erkennbaren Risiken Rechnung zu tragen (s.a. BGH NJW 17, 666 [BGH 08.07.2016 - V ZR 261/15] Rz 16 und – für den Geschäftsführer – NJW 08, 3361 Rz 11). Für die etwaigen Ermessensfehler und ihre Überprüfung gilt nichts anderes als für das Ermessen der WEigtümer.
II. Person und Eignung.
1. Person.
Rn 10
Im Prinzip kann jede – natürliche oder juristische – Person Verw sein; auch eine OHG oder KG, der Bauträger (BGH NJW 13, 3360 Rz 8), nach – unzutreffender – hM aber keine Außen-GbR (BGH ZMR 09, 779 Rz 11), die freilich idR als Verw OHG ist. Die Bestellung einer Unternehmer-GmbH ist möglich (BGH NJW 12, 3175 Rz 13 = ZMR 12, 885). Rechtlich unverbundene Personenmehrheiten, zB Eheleute, können nicht bestellt werden (BGH WuM 12, 527 Rz 11 = ZMR 12, 972). Wird eine GbR oder eine Mehrheit von Personen bestellt, die nicht als rechtlich selbständige Einheit handlungsfähig ist, sind Handlungen unwirksam (BGH NJW 12, 3232 [BGH 20.07.2012 - V ZR 241/11] Rz 11).
2. Fachliche Qualifikation.
a) Allgemeines.
Rn 11
Die Eignung eines Bewerbers beurteilt sich zum einen danach, ob er fachlich angemessen qualifiziert ist. Eine Person, die Qualifikationen erst erwerben will, ist daher (noch) ungeeignet (LG Stuttgart NJW 15, 2897; LG Düsseldorf ZMR 14, 234; AG Hamburg-Blankenese ZMR 15, 815). Selbst von einem professionellen Verw können allerdings keine technischen oder rechtlichen...