Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 26 WEG ... / I. Allgemeines.

1. Überblick.

Rn 44

Die GdW und der Verw können einen Verw-Vertrag schließen (s.a. BGH NJW 14, 1447 Rz 8; NJW 12, 1152 Rz 9 = ZMR 12, 461). Er ist idR ein entgeltlicher Vertrag iSv §§ 675 ff, 611 ff BGB (BGH ZMR 21, 598 Rz 8; 20, 206 Rz 34; 18, 523 Rz 15), nach hM mit tw dienst-, tw werkvertraglichem Charakter (BGH ZMR 21, 598 Rz 8). Bsp: Nach zw Ansicht des BGH schuldet der Verw die Erstellung der Jahresabrechnung aus dem Verw-Vertrag (BGH ZMR 21, 598 Rz 8). Diese Pflicht habe einen werkvertraglichen Charakter (BGH ZMR 21, 598 Rz 8). Typische Inhalte sind ua: Dauer, Vergütung, Konkretisierung gesetzlicher Pflichten, außergesetzliche Pflichten. Wird er abgeschlossen, bevor die Verw-Wahl rechtsbeständig ist, gilt er idR als unter der Bedingung abgeschlossen, dass die Bestellung wirksam ist (KG ZMR 05, 225). Ist der Verw-Vertrag Formularvertrag, unterliegt er §§ 305 ff BGB (exemplarisch BGH ZMR 20, 206 Rz 21; 20, 134 Rz 26; LG Frankfurt aM ZMR 18, 62). Eine AGB-Kontrolle ist allerdings nur bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der GdW und dem Verw vorzunehmen (BGH ZMR 20, 206 Rz 23 ff). Der Verw-Vertrag entspricht nur dann § 18 II, wenn seine Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind, enthält (BGH ZMR 20, 206 Rz 35). Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein (BGH ZMR 20, 206 Rz 35). Der Verw-Vertrag kann auch konkludent (Vor §§ 116 ff BGB Rn 20) geschlossen werden (BGH ZMR 97, 308, 310). Zum Verw-Vertrag s iE SEHR/Fritsch § 2 mit Muster.

2. Verbrauchervertrag.

Rn 45

Wird der Verw-Vertrag von einem Unternehmer (§ 14 I BGB) mit der GdW geschlossen, liegt gem § 310 III BGB nach noch hM ein Verbrauchervertrag vor (BGH ZMR 20, 206 Rz 21). IdR wären dann §§ 312 ff BGB anwendbar. Ob die GdW als Verbraucher angesehen werden kann, ist allerdings str. Die Voraussetzungen des § 312b I Nr 1 BGB sind insoweit erfüllt, wenn der Verw-Vertrag anlässlich der Versammlung unmittelbar zwischen dem/den ermächtigten WEigtümer(n) oder dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden einerseits und andererseits dem Verw geschlossen wird und die Versammlung nicht in den Geschäftsräumen des Verw, sondern an einem sonstigen Ort stattfindet. Liegen die Voraussetzungen des § 312b I Nr 1 BGB vor, steht der GdW nach § 321g BGB gem § 355 BGB ein Widerrufsrecht zu. Zu belehren ist der, welcher die GdW vertritt. Ob widerrufen werden soll, müssen die WEigtümer nach § 19 I beschließen. Das Widerrufsrecht muss dann nach § 9b II, I 2 ausgeübt werden. Die Folgen des Widerrufs regelt § 357 BGB.