I. Beschl-Durchführung.
1. Verpflichteter.
Rn 12
Der Verw muss als Organ der GdW jede Vereinbarung (BTDrs 19/22634, 47), va aber jeden Beschl, auch angefochtene (BGH NJW 96, 1216, 1217), zeitnah (LG Frankfurt aM ZMR 10, 787), idR unverzüglich (BGH NZM 11, 454 Rz 20), durchführen (BTDrs 19/22634, 47; s.a. BGH WuM 20, 233 Rz 13; ZMR 18, 777 Rz 13). Dieses Tun kann nur die GdW vom Verw verlangen und individuell einklagen (zum alten Recht BGH ZWE 20, 44 Rz 9; NZM 19, 624 [AG Münster 15.03.2019 - 48 C 361/18] Rz 16).
2. Inhalt.
Rn 13
Beschl sind gem dem Interesse und dem Willen der WEigtümer durchzuführen, wie sie sich aus Unterlagen, der Niederschrift und dem Inhalt des Beschl ergeben (BGH NZM 11, 454 [BGH 18.02.2011 - V ZR 197/10] Rz 21; AG München ZWE 14, 290). Ein Beschl ist nicht durchzuführen, wenn er nichtig ist, wenn beschlossen ist, dass er vorerst nicht durchgeführt werden soll, nach einer Anordnung gem §§ 935, 940 ZPO (Vor §§ 43–50 Rn 8) oder wenn eine behördliche Genehmigung fehlt. Durchführbar sind außerdem nur in sich klare Bestimmungen: auch unbestimmte Beschl (Vor §§ 23–25 Rn 7) sind daher undurchführbar. Der Verw ist ferner nicht zur Durchführung verpflichtet, wenn die Umsetzung einen Verstoß gegen geltendes Recht zur Folge hätte: dem Legalitätsprinzip ist bei gesetzeswidrigen Beschl Vorrang einzuräumen. Verzögert der Verw die Durchführung, handelt er amtspflichtwidrig (§ 26 Rn 52 ff) und schuldet ggf Schadenersatz (BGH ZWE 20, 44 Rz 7; ZMR 19, 517 Rz 11; 18, 777 Rz 13). Bedarf der Verw für die Durchführung einer Vertretungsmacht, folgt diese aus § 9b I. Der Verw kann eine Durchführung verweigern, wenn ihm die nötigen Mittel nicht bereitgestellt werden (BGH NZM 11, 454 [BGH 18.02.2011 - V ZR 197/10] Rz 20).
II. Durchführung der Hausordnung.
Rn 14
Der Verw muss für die Durchführung der Hausordnung (§ 19 II Nr 1) Sorge tragen (BTDrs 19/22634, 47). Zur Durchführung muss er durch Maßnahmen tatsächlicher Art auf ihre Einhaltung hinwirken (BayObLGZ 72, 94). Für die Durchführung macht es keinen Unterschied, ob eine Regelung beschlossen oder vereinbart ist. Der Verw genügt dieser Pflicht durch: Aufklärung über die Inhalte der Hausordnung sowie die Inhalte von §§ 10 I 2, 13, 14 und 19 I, Hinweise nach stichprobenartigen Prüfungen, Aufforderungen und Abmahnungen, Rundschreiben, Aushänge, Verbotsschilder (BayObLG MDR 81, 937 [BayObLG 02.06.1981 - 2 Z 46/80]), durch die Vorbereitung von Maßnahmen (Formulierung Beschl-Entwurf; Aufnahme in die Tagesordnung der nächsten Versammlung, Information der WEigtümer über Verstoß). Zur gerichtlichen Durchsetzung ist der Verw grds nicht berechtigt.
III. Erhaltungsmanagement.
1. Aufgaben der GdW.
Rn 15
Den Verw als Organ der GdW trifft nach § 27 I Nr 1 ein Erhaltungsmanagement (BTDrs 19/22634, 47). Er muss dazu 1. die Anlage selbst begehen oder begehen lassen (2-mal jährlich, öfters bei Anlass, zB bei Nachrichten über Mängel), um die für eine Erhaltung des gemE erforderlichen Maßnahmen festzustellen (BGH ZWE 20, 44 Rz 9; NJW 18, 2550 Rz 77; LG Köln ZMR 11, 502). Erkennt er Mängel, muss er 2. die WEigtümer auf die Mängel und ggf auf Wege der Ursachenerforschung hinweisen (BGH ZWE 20, 44 Rz 9; NJW 18, 2550 Rz 77). 3. muss er auf einen sachgerechten Beschl hinwirken (BGH ZWE 20, 44 Rz 9; NJW 18, 2550 [BGH 23.02.2018 - V ZR 101/16] Rz 77). Dazu muss der Verw die WEigtümer beraten (Quorum, Voraussetzungen, Kosten, Fördermittel, etc), Handlungsoptionen aufzeigen (BGH ZWE 20, 44 Rz 10) und 4. vorher nach noch hM wenigstens 3 Angebote einholen (BayObLG ZMR 04, 927; LG Dortmund ZWE 15, 182; LG Hamburg ZWE 12, 285). Der Beurteilungsspielraum ist überschritten, wenn der Zweck von Alternativangeboten verfehlt wird, nämlich den WEigtümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (BGH NJW 12, 3175 [BGH 22.06.2012 - V ZR 190/11] Rz 10). Sind Arbeiten durchgeführt worden – für Mangelbeseitigungsmaßnahmen des Bauträgers gilt nichts anderes (BGH ZWE 20, 44 Rz 17) – muss der Verw diese wie ein Bauherr kontrollieren (BGH V ZR 162/22 Rz 15; ZWE 20, 44 Rz 16), muss prüfen, ob alle Leistungen erbracht worden sind (BGH ZWE 20, 44 Rz 16) und muss auf mögliche Gewährleistungsansprüche und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen (BGH ZWE 20, 44 Rz 10). Lag ein Gutachten vor, muss er prüfen, ob dessen Empfehlungen umgesetzt worden sind (BGH ZWE 20, 44 Rz 22). Muss er Abschlags- oder Schlusszahlungen erbringen, muss er für ihn erkennbare Mängel berücksichtigen (BGH V ZR 162/22 Rz 15; ZWE 20, 44 Rz 16). Nach § 27 I Nr 1 muss der Verw ferner zur Prognose der anstehenden Erhaltungsmaßnahmen einen – unverbindlichen – Sanierungsplan erstellen und führen (BGH NJW 12, 1724 [BGH 09.03.2012 - V ZR 161/11] Rz 5). Muss der Verw Aufwendungen machen, sind diese ihm idR nach §§ 675, 670 BGB zu ersetzen (BGH NZM 11, 454 [BGH 18.02.2011 - V ZR 197/10]).
2. Aufgaben der WEigtümer.
Rn 16
Die Aufgabe, zu entscheiden, was in welchem Umfang zu unternehmen ist, ist Sache der WEigtümer (BGH ZWE 20, 44 Rz 7), sofern nichts anderes vereinbart (Ddorf ZMR 97, 605) oder nach §§ 19 I, 27 II beschlossen ist und wenn kein Fall des § 27 I Nr 2 vorliegt.
IV. Vermögensverwaltung.
1. Beiträge und Zinsen anfordern, in Empfang nehmen, abführen.
Rn 17
Der V...