Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 27 WEG ... / D. Organisationspflichten.

I. Überblick.

Rn 26

Neben den Entscheidungs- (Rn 2 ff) und den Vollzugs- (Rn 12 ff) hat der Verw vielfältige Organisationspflichten (s.a. §§ 23 III, 24 I, II, IV, V, VI 1, VIII 1, 28 I 2, II 2, IV), zB die Pflicht, die Verträge der GdW, die Versammlung, das Finanzwesen, die Informationspflichten (Rn 27 ff), die Verkehrssicherungspflichten, die technische Gebäudeausstattung und Eintragungen zu organisieren sowie die Bücher zu führen (Rn 32). IÜ ergeben sich Organisationspflichten aus den Umständen (s.a. BTDrs 19/22634, 47).

Rn 27–29

[nicht besetzt]

II. Informationspflichten.

1. Allgemeines.

Rn 30

Der Verw schuldet der GdW zT vGw, jedenfalls als Amtsträger, aus dem Verw-Vertrag gem §§ 675, 666 BGB (ggü den WEigtümern nach § 328 I BGB), zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen – zB bei der Bitte um Weisung bei gewillkürten Aufgaben, vgl BGH NJW 96, 1216, 1218 – Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft (BGH ZMR 21, 598 Rz 17).

2. Erforderliche Nachrichten.

Rn 31

Der Verw hat als Organ der GdW aktiv solche Nachrichten zu geben, die ›erforderlich‹ sind, damit die GdW das gemE sachgerecht verwalten sowie ihre Aufgaben wahrnehmen und ihre Pflichten erfüllen kann (dazu Riecke WuM 20, 543 ff). Gesetzliche Anordnung, was erforderlich ist, treffen §§ 18 IV, 24 VII 8, 28 IV. Informationspflichten folgen daneben aus den Umständen. Bsp: drohende Illiquidität, Ablauf der Verjährung (BayObLG ZMR 03, 216), Eigentümerliste ohne E-Mail-Adressen (LG Düsseldorf ZMR 19, 61), neue Gesetze, Fördermöglichkeiten (LG Mönchengladbach NZM 07, 416; aA ggf AG Oberhausen ZMR 13, 669), Vorbereitung der Ermessensausübung (AG München ZMR 12, 56, 57), Beratung bei konkreten Beschl, Weiterreichung von Informationen Dritter (LG Hamburg ZMR 11, 499). Grds nicht: neue Rspr; anders bei grundlegenden BGH-Entsch.

3. Verstöße.

Rn 32

Informiert der Verw falsch, unvollständig, verspätet oder nicht, schuldet er Schadenersatz (München ZMR 11, 406), ggf auch Schmerzensgeld (BayObLG WE 96, 159). Im Falle einer pflichtwidrig erteilten oder nicht erteilten Information kann der Verw abbestellt werden (München ZMR 06, 637; AG Bonn ZMR 10, 320).

III. Buchführung.

Rn 33

Der Verw ist zu einer ordnungsmäßigen Buchführung verpflichtet (BayObLG NJWE-MietR 97, 14; BayObLGZ 85, 63, 65). Diese muss die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftsmögens sowie die Erfüllung der Aufgaben nach §§ 27, 28 sowie der vertraglichen Pflichten ermöglichen. Aus ihr müssen sich jederzeit der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan und eine Rechnungslegung entwickeln lassen (Oldbg ZMR 08, 238). Die Eintragungen in Büchern und die sonst erforderlichen Aufzeichnungen müssen vollständig, richtig, zeitgerecht und geordnet vorgenommen werden (§ 239 II HGB). Des Weiteren muss die Buchführung dem Dokumentations- und dem Belegprinzip genügen (Schlesw ZMR 08, 665).

Rn 34

Jeder Buchung muss ein schriftlicher Beleg als Nachweis des Geschäftsvorfalls zu Grunde liegen (Oldbg ZMR 08, 238). Für jede Kostenart und jedes Wohnungseigentum ist ein Konto einzurichten. Die Hausgeldkonten können in der Abrechnung dargestellt werden (BGH NJW 14, 145 Rz 9). Die Buchhaltung muss von jedem WEigtümer ohne besondere buchhalterische Kenntnisse nachgeprüft werden können (BGH NJW 14, 145 [BGH 11.10.2013 - V ZR 271/12] Rz 9; BayObLG NJW-RR 88, 18). Ist eine Buchhaltung nicht ordnungsmäßig, verletzt der Verw seine Amtspflichten und schuldet ggf Schadenersatz (BayObLG NJW-RR 88, 18, 19 [BayObLG 30.07.1987 - 2 Z 78/87]).