Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 27 WEG ... / III. Erhaltungsmanagement.

1. Aufgaben der GdW.

Rn 15

Den Verw als Organ der GdW trifft nach § 27 I Nr 1 ein Erhaltungsmanagement (BTDrs 19/22634, 47). Er muss dazu 1. die Anlage selbst begehen oder begehen lassen (2-mal jährlich, öfters bei Anlass, zB bei Nachrichten über Mängel), um die für eine Erhaltung des gemE erforderlichen Maßnahmen festzustellen (BGH ZWE 20, 44 Rz 9; NJW 18, 2550 Rz 77; LG Köln ZMR 11, 502). Erkennt er Mängel, muss er 2. die WEigtümer auf die Mängel und ggf auf Wege der Ursachenerforschung hinweisen (BGH ZWE 20, 44 Rz 9; NJW 18, 2550 Rz 77). 3. muss er auf einen sachgerechten Beschl hinwirken (BGH ZWE 20, 44 Rz 9; NJW 18, 2550 [BGH 23.02.2018 - V ZR 101/16] Rz 77). Dazu muss der Verw die WEigtümer beraten (Quorum, Voraussetzungen, Kosten, Fördermittel, etc), Handlungsoptionen aufzeigen (BGH ZWE 20, 44 Rz 10) und 4. vorher nach noch hM wenigstens 3 Angebote einholen (BayObLG ZMR 04, 927; LG Dortmund ZWE 15, 182; LG Hamburg ZWE 12, 285). Der Beurteilungsspielraum ist überschritten, wenn der Zweck von Alternativangeboten verfehlt wird, nämlich den WEigtümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (BGH NJW 12, 3175 [BGH 22.06.2012 - V ZR 190/11] Rz 10). Sind Arbeiten durchgeführt worden – für Mangelbeseitigungsmaßnahmen des Bauträgers gilt nichts anderes (BGH ZWE 20, 44 Rz 17) – muss der Verw diese wie ein Bauherr kontrollieren (BGH V ZR 162/22 Rz 15; ZWE 20, 44 Rz 16), muss prüfen, ob alle Leistungen erbracht worden sind (BGH ZWE 20, 44 Rz 16) und muss auf mögliche Gewährleistungsansprüche und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen (BGH ZWE 20, 44 Rz 10). Lag ein Gutachten vor, muss er prüfen, ob dessen Empfehlungen umgesetzt worden sind (BGH ZWE 20, 44 Rz 22). Muss er Abschlags- oder Schlusszahlungen erbringen, muss er für ihn erkennbare Mängel berücksichtigen (BGH V ZR 162/22 Rz 15; ZWE 20, 44 Rz 16). Nach § 27 I Nr 1 muss der Verw ferner zur Prognose der anstehenden Erhaltungsmaßnahmen einen – unverbindlichen – Sanierungsplan erstellen und führen (BGH NJW 12, 1724 [BGH 09.03.2012 - V ZR 161/11] Rz 5). Muss der Verw Aufwendungen machen, sind diese ihm idR nach §§ 675, 670 BGB zu ersetzen (BGH NZM 11, 454 [BGH 18.02.2011 - V ZR 197/10]).

2. Aufgaben der WEigtümer.

Rn 16

Die Aufgabe, zu entscheiden, was in welchem Umfang zu unternehmen ist, ist Sache der WEigtümer (BGH ZWE 20, 44 Rz 7), sofern nichts anderes vereinbart (Ddorf ZMR 97, 605) oder nach §§ 19 I, 27 II beschlossen ist und wenn kein Fall des § 27 I Nr 2 vorliegt.