a) Überblick.
Rn 27
Für jedes Wohnungseigentum (LG Hamburg ZWE 15, 220: die Abrechnung ist einheitsbezogen; vgl Rn 13) ist eine Einzelabrechnung beizufügen. Ohne sie kann der Nachschuss oder die Anpassung des Vorschusses iSd § 28 II 1 nicht errechnet werden. Bei der Einzelabrechnung handelt es sich nicht um eine Abrechnung, sondern um die Benennung, was ein WEigtümer als Nachschuss zu leisten hat oder inwieweit die Vorschüsse anzupassen sind. Informatorisch können offene Hausgeldforderungen bzw frühere Guthaben dargestellt werden (s.a. BGH NJW 14, 145 [BGH 11.10.2013 - V ZR 271/12] Rz 7). Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage (§ 19 II Nr 4) oder aus anderen Rücklagen sind nicht abzurechnen (str), mit Blick auf die individuelle Steuererklärung aber mitzuteilen.
b) Nachschuss.
aa) Allgemeines.
Rn 28
Ein Nachschuss (Rn 40) ist der auf ein Wohnungseigentum umzulegende Betrag, um den die (Soll-)Vorschüsse hinter den tatsächlichen Ausgaben – korrigiert um die Einnahmen, soweit diese umzulegen sind – zurückbleiben (BGH NJW 14, 2197 Rz 20 = ZMR 14, 808; 12, 2797 Rz 20). Zu den für die Berechnung zu berücksichtigenden Ausgaben gehören auch unberechtigte Ausgaben (BGH NJW 13, 3098 Rz 24 = ZMR 13, 975; 11, 1346 Rz 7 = ZMR 11, 573). ›Umzulegen‹ sind nur solche Positionen, an denen ein WEigtümer für das abgerechnete Jahr zu beteiligen ist. Dieses ist – bezogen auf das abgelaufene Wirtschaftsjahr – nicht der Fall: für eingenommene Beträge auf und Zahlungen aus der Erhaltungsrücklage, für Leistungen einer Versicherung, wenn der Schaden bereits abgerechnet und umgelegt ist und für gezahltes (LG Frankfurt aM ZMR 18, 617) oder beigetriebenes Hausgeld für Vorjahre (BGH NJW 14, 145 Rz 9) – sofern es nicht bereits eine Deckungssonderumlage gab.
bb) Schadenersatz- oder Ersatzansprüche.
Rn 29
Gegen einen WEigtümer gerichtete Schadenersatz- oder Ersatzansprüche sind kein Betrag, der in den Nachschuss einzusetzen ist (BGH ZMR 11, 981; NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573). Dies gilt – mit Blick auf den Beginn der Verjährung und eine drohende Anspruchsverdopplung – erst recht, wenn ein entspr Anspruch bereits tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden WEigtümer anerkannt worden ist (unzutreffend BGH NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573).
c) Anpassung der Vorschüsse (Guthaben).
Rn 30
Übersteigen die auf einen WEigtümer umzulegenden Einnahmen die Ausgaben, sind die Vorschüsse anzupassen (Rn 41).
d) Umlageschlüssel.
Rn 31
Guthaben/Ausgaben sind nach dem jeweiligen gesetzlichen (§§ 16 II 1, 21 I, II, III) oder gewillkürten Schlüssel (etwa nach §§ 10 I 2, 16 II 2, 21 V 1, 23 I 1) umzulegen (BGH NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573).