I. Beschl-Kompetenz und Allgemeines.
Rn 10
§ 28 I 1 gibt den WEigtümern eine Beschl-Kompetenz, Vorschüsse zu den Kosten der GdW iSv § 16 II 1 und/oder den Rücklagen – die Erhaltungsrücklage (§ 19 Rn 39) oder durch Beschl vorgesehene Rücklagen (§ 19 Rn 42) – zu bestimmen. Beschl-Gegenstand sind die Zahlungspflichten der WEigtümer. Das Zahlenwerk, das der Berechnung zu Grunde liegt, wird nicht beschlossen. Ein Beschl, mit welchem der ›Wirtschaftsplan‹ oder ›Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne‹ beschlossen/genehmigt werden, ist dahingehend auszulegen (Vor § 23 Rn 8), dass lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festgelegt wurden (BGH ZMR 24, 221 Rz 14; LG Berlin ZMR 22, 988). § 28 I 1 steht der Fassung von Beschl nicht entgegen, die für mehrere Jahre gelten sollen (BRDrs 168/20, 85). Ob sich ein Beschl nur auf ein Kalenderjahr bezieht, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln.
Rn 11
Zur Prüfung der Vorschüsse sind jedem WEigtümer bereits mit der Ladung zur Versammlung der Gesamt- und der jeweilige Einzelwirtschaftsplan zu übersenden (LG Itzehoe ZMR 09, 142); die anderen Pläne können beim Verw nach § 18 IV oder in der Versammlung eingesehen werden.
II. Notwendigkeit eines Beschl.
Rn 12
Die WEigtümer, ggf Zwangs- oder Insolvenzverwalter, schulden Vorschüsse nur nach einem Beschl gem § 28 I 1 (§ 16 Rn 44), der den Vorschuss für jedes Wohnungseigentum nennen muss. Unschädlich ist, wenn statt des aktuellen WEigtümers der Vorgänger genannt wird (BGHZ 142, 290, 299 = ZMR 99, 834).
III. Fälligkeit.
Rn 13
Die Fälligkeit folgt aus § 271 BGB (s.a. Rn 45 ff). Abweichende Fälligkeitstermine (Vorfälligkeitsklausel), Folgen des Verzugs (Verfallklausel), Stundung etc können die WEigtümer nach § 28 III bestimmen (Rn 45 ff). Vorschüsse verjähren gem §§ 195, 199 BGB am Ende des dritten Kalenderjahres nach ihrer Entstehung (BGH NJW 12, 2797 Rz 18). Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschl über die Nachschüsse führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung (BGH NJW 12, 2797 Rz 19). Werden die Vorschüsse nochmals als Nachschüsse beschlossen, ändert das am Lauf der Verjährung nichts (BGH ZMR 12, 976 = NJW 12, 2797 Rz 17).
Rn 14
Soweit die aus dem Wirtschaftsplan geschuldeten Beiträge nach einer Eigentumsumschreibung fällig werden, schuldet der Sondernachfolger das für ein bestimmtes Wohnungseigentum festgesetzte Hausgeld (BGHZ 142, 290, 299 = ZMR 99, 834). Die Vor- werden durch die Nachschüsse der Höhe nach begrenzt (BayObLG ZMR 00, 780, 782): Ergibt sich aus der Einzelabrechnung ein geringerer Schuldsaldo, begrenzt dieser die Vorschüsse (Zweibr ZMR 03, 135, 136).
IV. Anfechtung.
Rn 15
Der Beschl unterliegt § 18 II. Er ist erfolgreich anfechtbar, wenn er mangelhaft ist, zB falsche Umlageschlüssel angewendet wurden (LG Frankfurt aM ZMR 23, 818) oder wenn auf einen WEigtümer Ausgaben und/oder Einnahmen umgelegt wurden, die er nicht zu zahlen/zu beanspruchen hat.
Rn 16
Es ist nach derzeit wohl noch hM möglich, den Beschl nur hinsichtlich einer Vorschussart oder bestimmter Kosten, zB der Kosten der GdW für Prozesse, anzufechten (Elzer ZWE 22, 369; s.a. BGH NJW 12, 2648 [BGH 11.05.2012 - V ZR 193/11] Rz 18). Ggf ist dann § 139 BGB anwendbar (Vor §§ 23–25 Rn 14). Nach vordringender Ansicht ist eine Teilanfechtung nur in Bezug auf die Vorschüsse für die Rücklagen möglich (LR/W Rz 803 ff.; SEHR/Becker § 7 Rz 26). Nach einer weiteren Ansicht ist eine Teilanfechtung gar nicht möglich (LG München ZWE 22, 362 Rz 36; AG München ZMR 23, ZMR 23, 751).
V. Sonderumlagen.
1. Allgemeines.
Rn 17
Die WEigtümer können nach § 28 I 1 auch Vorschüsse als eine Sonderumlage beschließen (BRDrs 168/20, 85; s.a. BGH ZMR 18, 527 Rz 13). Eine Sonderumlage kann im Laufe des Wirtschaftsjahres beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig zu niedrig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen zT undurchführbar geworden ist und sich ein konkreter, anderweitig nicht zu deckender Liquiditätsengpass ergibt, dessen Behebung nicht bis zum nächsten Wirtschaftsplan aufgeschoben werden kann (BGH NJW 14, 2197 Rz 19 = ZMR 14, 808; NZM 12, 275 Rz 15). Sonderumlagen können sowohl zur Behebung eines bereits eingetretenen akuten Liquiditätsengpasses wie zur Durchführung anstehender erforderlicher Maßnahmen – etwa Erhaltungsmaßnahmen – beschlossen werden.
2. Sonderumlagen-Beschl.
Rn 18
Der Beschl nach § 28 I 1 muss die anteilsmäßige Beitragsverpflichtung ausreichend bestimmen. Unbestimmtheit ist nach hM unschädlich, wenn zumindest der Verteilungsschlüssel festgelegt ist und sich durch eine einfache Rechenoperation alles ermitteln lässt. Nach dem Sonderumlagen-Beschl steht der GdW ein Anspruch auf Zahlung der jeweiligen Anteile entspr dem für die Sonderumlage gewählten Umlageschlüssel zu, solange der Beschl nicht nichtig oder gerichtlich rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist, § 23 IV 2. Der die Sonderumlage billigende Beschl begründet für die WEigtümer eine Pflicht zur Vorschusszahlung, die zu den planmäßigen Vorschüssen hinzutritt (BGH ZMR 18, 527 Rz 20).
Rn 19
Damit ein Sonderumlagen-Beschl § 18...