I. Allgemeines und Zweck.
Rn 21
Die Jahresabrechnung dient: 1. der turnusmäßigen Rechnungslegung der GdW bzw ihres Organs, idR des Verw (s.a. BGH ZMR 21, 598 Rz 13; München ZMR 07, 723, 724), sowie 2. der Vorbereitung der Aufteilung der Kosten und Erträge auf die WEigtümer (s.a. BGH ZMR 18, 343 Rz 7; 10, 300). Dass die WEigtümer ihre Steuerlast erklären können oder ein vermietender WEigtümer seine Abrechnungen erstellen kann, ist kein Zweck. Ob die Leistungen der GdW an die WEigtümer nach § 4 Nr 13 UStG ganz oder tw steuerfrei sind, ist noch unklar. Der EuGH meint jedenfalls, die Mehrwertsteuerrichtlinie stehe einer Steuerfreiheit bei der Lieferung von Wärme entgegen (EuGH DStR 21, 104).
Rn 22
Für Inhalte und Bestandteile der Jahresabrechnung besteht Ermessen (s.a. BGH ZMR 21, 132 Rz 19). Ist sie geordnet (§ 259 I BGB), richtig, vollständig (LG München I ZMR 10, 554; § 246 I 1 HGB) und für einen durchschnittlichen WEigtümer nachvollziehbar (LG München I ZMR 10, 554), ist sie ermessensfehlerfrei. Dieser Anforderung genügt eine Gesamtabrechnung, die eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist (BGH ZMR 21, 132 Rz 15), aber auch (str) eine auf Grundlage der doppelten Buchführung (Doppik). Die Doppik ist idR sogar besser als andere Abrechnungsmethoden in der Lage, die WEigtümer zu informieren (wirtschaftliche Lage der Anlage, Eigentumsanalyse) und ist daneben weniger anfällig für Manipulationen.
II. Bestandteile/Ergänzungen.
1. Überblick.
Rn 23
Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung von nicht gedeckten Kosten oder von Guthaben unter Angabe der geltenden Umlageschlüssel (›Einzelabrechnungen‹), 3. die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten. Die WEigtümer können anderes vereinbaren, etwa getrennte Abrechnungen bei Mehrhausanlagen.
2. Gesamtabrechnung.
Rn 24
Die Gesamtabrechnung ist periodische Rechnungslegung, keine Bilanz über das Gemeinschaftsvermögen oder über das gemE, auch keine Gewinn- und Verlustrechnung über Vermögen (Rn 22; Saarbr NJW-RR 06, 732 [OLG Saarbrücken 19.12.2005 - 5 W 166/05]; BayObLG NJW-RR 04, 1603 [BayObLG 30.06.2004 - 2 Z BR 58/04]); handelsrechtliche Grundsätze zur Buchführung finden grds keine Anwendung. Ist nichts anderes bestimmt, ist nach § 259 I BGB über sämtliche Einnahmen- (va Hausgeld iwS – auch aus Vorjahren –, Zinsen, BGH NJW 14, 145 Rz 7 = ZMR 14, 228, Miete, Pacht, Entgelte, sonstige Zahlungen, zB einer Versicherung) und Ausgaben (Lasten, Betriebs-, Verwaltungs-, Erhaltungskosten usw) geordnet und übersichtlich (BGH ZMR 10, 300) abzurechnen (stRspr, etwa BGH ZMR 21, 132 Rz 15).
Rn 25
Einnahmen und Ausgaben – ohne Abgrenzung – sollten einzeln aufgegliedert werden, am besten anhand von § 2 BetrKV. Globalpositionen (zB ›Sonstiges‹) empfehlen sich nicht (AG Saarbrücken ZMR 08, 926; aA LG München ZMR 16, 143). Analog § 246 II 1 HGB dürfen Ausgaben oder Einnahmen nicht zusammengefasst werden. Die Jahresabrechnung hat sämtliche Veränderungen im Bestand der gemeinschaftlichen Gelder so auszuweisen, wie sie im Abrechnungszeitraum (Wirtschaftsjahr) tatsächlich erfolgt sind (BGH NJW 12, 1434 Rz 11; ZMR 10, 300). Ob Ausgaben zu Recht erfolgten, ist unerheblich (BGH NJW 11, 2202 Rz 16 = ZMR 11, 652).
Rn 26
Rechnungsabgrenzungen sind – ist nichts anderes bestimmt – nicht vorzunehmen (Schlesw ZMR 08, 667; Saarbr NJW-RR 06, 732; aA LG München I ZMR 09, 400). Unerheblich ist, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen können. In die Jahresabrechnung sind daher zB die im Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlten Hausgeldbeiträge einzustellen, auch wenn sie der Tilgung rückständiger Hausgeldschulden aus den Vorjahren dienten (BayObLG WuM 93, 92 [KG Berlin 16.11.1992 - 24 W 1940/92]).
3. Einzelabrechnungen.
a) Überblick.
Rn 27
Für jedes Wohnungseigentum (LG Hamburg ZWE 15, 220: die Abrechnung ist einheitsbezogen; vgl Rn 13) ist eine Einzelabrechnung beizufügen. Ohne sie kann der Nachschuss oder die Anpassung des Vorschusses iSd § 28 II 1 nicht errechnet werden. Bei der Einzelabrechnung handelt es sich nicht um eine Abrechnung, sondern um die Benennung, was ein WEigtümer als Nachschuss zu leisten hat oder inwieweit die Vorschüsse anzupassen sind. Informatorisch können offene Hausgeldforderungen bzw frühere Guthaben dargestellt werden (s.a. BGH NJW 14, 145 [BGH 11.10.2013 - V ZR 271/12] Rz 7). Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage (§ 19 II Nr 4) oder aus anderen Rücklagen sind nicht abzurechnen (str), mit Blick auf die individuelle Steuererklärung aber mitzuteilen.
b) Nachschuss.
aa) Allgemeines.
Rn 28
Ein Nachschuss (Rn 40) ist der auf ein Wohnungseigentum umzulegende Betrag, um den die (Soll-)Vorschüsse hinter den tatsächlichen Ausgaben – korrigiert um die Einnahmen, soweit diese umzulegen sind – zurückbleiben (BGH NJW 14, 2197 Rz 20 = ZMR 14, 8...