1. Überblick.
Rn 23
Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung von nicht gedeckten Kosten oder von Guthaben unter Angabe der geltenden Umlageschlüssel (›Einzelabrechnungen‹), 3. die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten. Die WEigtümer können anderes vereinbaren, etwa getrennte Abrechnungen bei Mehrhausanlagen.
2. Gesamtabrechnung.
Rn 24
Die Gesamtabrechnung ist periodische Rechnungslegung, keine Bilanz über das Gemeinschaftsvermögen oder über das gemE, auch keine Gewinn- und Verlustrechnung über Vermögen (Rn 22; Saarbr NJW-RR 06, 732 [OLG Saarbrücken 19.12.2005 - 5 W 166/05]; BayObLG NJW-RR 04, 1603 [BayObLG 30.06.2004 - 2 Z BR 58/04]); handelsrechtliche Grundsätze zur Buchführung finden grds keine Anwendung. Ist nichts anderes bestimmt, ist nach § 259 I BGB über sämtliche Einnahmen- (va Hausgeld iwS – auch aus Vorjahren –, Zinsen, BGH NJW 14, 145 Rz 7 = ZMR 14, 228, Miete, Pacht, Entgelte, sonstige Zahlungen, zB einer Versicherung) und Ausgaben (Lasten, Betriebs-, Verwaltungs-, Erhaltungskosten usw) geordnet und übersichtlich (BGH ZMR 10, 300) abzurechnen (stRspr, etwa BGH ZMR 21, 132 Rz 15).
Rn 25
Einnahmen und Ausgaben – ohne Abgrenzung – sollten einzeln aufgegliedert werden, am besten anhand von § 2 BetrKV. Globalpositionen (zB ›Sonstiges‹) empfehlen sich nicht (AG Saarbrücken ZMR 08, 926; aA LG München ZMR 16, 143). Analog § 246 II 1 HGB dürfen Ausgaben oder Einnahmen nicht zusammengefasst werden. Die Jahresabrechnung hat sämtliche Veränderungen im Bestand der gemeinschaftlichen Gelder so auszuweisen, wie sie im Abrechnungszeitraum (Wirtschaftsjahr) tatsächlich erfolgt sind (BGH NJW 12, 1434 Rz 11; ZMR 10, 300). Ob Ausgaben zu Recht erfolgten, ist unerheblich (BGH NJW 11, 2202 Rz 16 = ZMR 11, 652).
Rn 26
Rechnungsabgrenzungen sind – ist nichts anderes bestimmt – nicht vorzunehmen (Schlesw ZMR 08, 667; Saarbr NJW-RR 06, 732; aA LG München I ZMR 09, 400). Unerheblich ist, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen können. In die Jahresabrechnung sind daher zB die im Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlten Hausgeldbeiträge einzustellen, auch wenn sie der Tilgung rückständiger Hausgeldschulden aus den Vorjahren dienten (BayObLG WuM 93, 92 [KG Berlin 16.11.1992 - 24 W 1940/92]).
3. Einzelabrechnungen.
a) Überblick.
Rn 27
Für jedes Wohnungseigentum (LG Hamburg ZWE 15, 220: die Abrechnung ist einheitsbezogen; vgl Rn 13) ist eine Einzelabrechnung beizufügen. Ohne sie kann der Nachschuss oder die Anpassung des Vorschusses iSd § 28 II 1 nicht errechnet werden. Bei der Einzelabrechnung handelt es sich nicht um eine Abrechnung, sondern um die Benennung, was ein WEigtümer als Nachschuss zu leisten hat oder inwieweit die Vorschüsse anzupassen sind. Informatorisch können offene Hausgeldforderungen bzw frühere Guthaben dargestellt werden (s.a. BGH NJW 14, 145 [BGH 11.10.2013 - V ZR 271/12] Rz 7). Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage (§ 19 II Nr 4) oder aus anderen Rücklagen sind nicht abzurechnen (str), mit Blick auf die individuelle Steuererklärung aber mitzuteilen.
b) Nachschuss.
aa) Allgemeines.
Rn 28
Ein Nachschuss (Rn 40) ist der auf ein Wohnungseigentum umzulegende Betrag, um den die (Soll-)Vorschüsse hinter den tatsächlichen Ausgaben – korrigiert um die Einnahmen, soweit diese umzulegen sind – zurückbleiben (BGH NJW 14, 2197 Rz 20 = ZMR 14, 808; 12, 2797 Rz 20). Zu den für die Berechnung zu berücksichtigenden Ausgaben gehören auch unberechtigte Ausgaben (BGH NJW 13, 3098 Rz 24 = ZMR 13, 975; 11, 1346 Rz 7 = ZMR 11, 573). ›Umzulegen‹ sind nur solche Positionen, an denen ein WEigtümer für das abgerechnete Jahr zu beteiligen ist. Dieses ist – bezogen auf das abgelaufene Wirtschaftsjahr – nicht der Fall: für eingenommene Beträge auf und Zahlungen aus der Erhaltungsrücklage, für Leistungen einer Versicherung, wenn der Schaden bereits abgerechnet und umgelegt ist und für gezahltes (LG Frankfurt aM ZMR 18, 617) oder beigetriebenes Hausgeld für Vorjahre (BGH NJW 14, 145 Rz 9) – sofern es nicht bereits eine Deckungssonderumlage gab.
bb) Schadenersatz- oder Ersatzansprüche.
Rn 29
Gegen einen WEigtümer gerichtete Schadenersatz- oder Ersatzansprüche sind kein Betrag, der in den Nachschuss einzusetzen ist (BGH ZMR 11, 981; NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573). Dies gilt – mit Blick auf den Beginn der Verjährung und eine drohende Anspruchsverdopplung – erst recht, wenn ein entspr Anspruch bereits tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden WEigtümer anerkannt worden ist (unzutreffend BGH NJW 11, 1346 Rz 9 = ZMR 11, 573).
c) Anpassung der Vorschüsse (Guthaben).
Rn 30
Übersteigen die auf einen WEigtümer umzulegenden Einnahmen die Ausgaben, sind die Vorschüsse anzupassen (Rn 41).
d) Umlageschlüssel.
Rn 31
Guthaben/Ausgaben sind nach dem jeweiligen gesetzlichen (§§ 16 II 1, 21 I, II, III) oder...