Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 5 WEG – ... / 7. SonderE-Fähigkeit von Räumen.

a) Grundsatz.

Rn 11

Grds kann jeder (ggf. fiktive, § 3 I 2) Raum zum SonderE erklärt werden, ist also ›sondereigentumsfähig‹. Etwas anderes gilt analog § 5 II für Räume, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der WEigtümer dienen (BGH NJW 91, 2909; NJW 79, 2391 [BGH 01.02.1979 - V ZR 14/77]; LG München I ZWE 23, 204 Rz 12). Dies ist der Fall, wenn der Raumzweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der WEigtümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und/oder der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten (BGH NJW 91, 2909; LG München I ZWE 23, 204 Rz 13). Bsp: Treppenhaus, ggf ein Speicher, ein Verbindungsflur, der den einzigen Zugang zur Heizanlage darstellt, ein Raum, der den einzigen Zugang zum gemeinschaftlichen Geräteraum bildet (BayObLG NJW-RR 96, 12), Durchgang zum Hinterhaus (Frankf ZMR 12, 30), Räume, die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des gemE dienen, weil sich in ihrem Bereich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befinden (BGH NJW 91, 2909; NJW 81, 455, 456). Zum anderen soll es so für ›Flure‹ liegen, die als Zugang zu Räumen oder Flächen (Frankf ZMR 12, 30) dienen, die im gemE stehen (BGH NJW 91, 2909).

b) Ausnahme.

Rn 12

Die hM weicht von diesem Ergebnis zurzeit in 2 Fällen ab:

• Es soll möglich sein, dass ein Raum, der einem sondereigentumsfähigen (etwa: Balkone oder Spitzböden, aber auch Dachterrassen), aber im gemE befindlichen Raum vorgelagert ist, im SonderE steht, wenn der Mitgebrauch am isoliert liegenden gemeinschaftlichen Raum selten ausgeübt werden muss. Bedürften die Miteigentümer nur eines seltenen Mitgebrauchs, könnten die ›Durchgangsräume‹ ungeachtet des § 5 II im SonderE stehen (KG GE 17, 184). An dem ›isolierten‹ Raum besteht dann ein ›faktisches SNR‹. Kritisch hieran ist, dass § 5 II nicht danach differenziert, ob der Mitgebrauch ›ständig‹ sein muss. Wenn man der hM folgt, so ist zu klären, welcher Mitgebrauch den WEigtümern verbleibt. Dies soll nach Lage und Beschaffenheit bestimmt werden. Der (Mit-)Gebrauch des gemE ist danach auf Zwecke beschränkt, die nur ein gelegentliches, vom Eigentümer der betroffenen Einheit zu gestattendes Betreten notw machen (Hambg ZMR 05, 68, 69; BayObLG ZMR 04, 844, 845).
• Ein Raum, in dem sich eine im gemE stehende Anlage oder Einrichtung befindet, soll nicht im gemE stehen, wenn der Raum ›nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage‹ dient (BGH NJW 79, 2391, 2393; Frankf v. 10.5.22, 20 W 292/20; Dresd NZM 17, 701; Bremen ZMR 16, 716).

Rn 12a

Die hM überzeugt nicht. Die Frage ist, ob die WEigtümer (auch) an dem Raum einen ›gemeinschaftlichen Gebrauch‹ haben müssen, wenn eine dort angebrachte Anlage oder Einrichtung gemE ist. Dies ist zu verneinen. Selbst wenn es einen ständigen (Mit-)Gebrauch der anderen WEigtümer an der Anlage/Einrichtung gibt, zB wegen eines Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwandes (so BGH NJW 91, 2909 [BGH 05.07.1991 - V ZR 222/90]), kann der Raum selbst SonderE bleiben. Es reicht aus, die Anlage oder Einrichtung (das kann ein Ventil, ein Schalter, ein Zähler, ein Verteiler usw. sein) bei Anlass aufzusuchen – was der Sondereigentümer entspr § 14 I Nr 2, II Nr 2 dulden muss.