Gesetzestext
(1) 1Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. 2Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der WEigtümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) 1Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. 2Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
A. Gegenstand des SonderE (§ 5 I, III).
I. Dem SonderE zugewiesene Räume (§ 5 I 1 Fall 1).
1. Allgemeines.
Rn 1
Im SonderE stehen nach § 5 I 1 va die nach dem Teilungsvertrag/der Teilungserklärung gem §§ 3 I, 8 I iVm dem Aufteilungsplan (§ 7 IV Nr 1) gewillkürt dazu bestimmten Räume (LG Wuppertal RNotZ 09, 48). Dazu iE § 3 Rn 5 ff.
Rn 2
Bei selbständigen Gebäuden (§ 3 Rn 2) auf demselben Grundstück (Mehrhausanlage, Vor §§ 1–49 Rn 20) kann SonderE an jedem der Gebäude selbständig begründet werden (BGH NJW-RR 01, 800 [BGH 25.01.2001 - VII ZR 193/99]; NJW 68, 1230 [BGH 03.04.1968 - V ZB 14/67]), wobei § 5 I–III weiter gelten.
2. Wesentliche Bestandteile eines Raums.
Rn 3
An bloßen wesentlichen Bestandteilen eines Raums (s Rn 14), bspw einem Heizkörper, einer Leitung oder einem Ventil, oder bloß an seinen tragenden Teilen, kann kein SonderE nach §§ 3 I, 8 I begründet werden (BGH ZMR 14, 223 Rz 7; ZMR 13, 454 Rz 10; NJW 68, 1230).
Rn 4
Ob (wesentliche) Raumteile im SonderE stehen, richtet sich allein nach § 5 I–III (BGH NJW 14, 379 Rz 7; 13, 1154 Rz 11 = ZMR 13, 454).
3. Weitere Räume.
Rn 5
Wenn anfangs oder später weitere Räume errichtet werden und eine Zuweisung nach §§ 3 I, 8 I, 7 III, IV fehlt, stehen diese im gemE (Celle ZWE 09, 128; München NJW-RR 07, 1384).
Rn 6
Wenn der neue Raum nur über SonderE erreichbar ist, folgt aus dem Gemeinschaftsverhältnis (Vor §§ 1–49 Rn 16) jedenfalls die Pflicht, einen Durchgang zu gewähren; ggf wird das bisherige SonderE gemE (dazu Rn 11).
4. ›Vergessene‹ Räume.
Rn 7
Ist ein Raum (ggf versehentlich) nach §§ 3 I, 8 I, 5 I, 7 III, IV Nr 1 nicht dem SonderE zugewiesen (ggf Frage der Auslegung), zB ein Spitzboden, liegt gemE vor (Frankf DNotZ 07, 469, 470 [BGH 01.03.2007 - III ZR 164/06]; BayObLG ZWE 00, 78).
5. Grundstücksflächen.
a) Grundsatz.
Rn 8
Grundstücksflächen, zB Terrassen (Frankf ZWE 21, 267 Rz 16; LG Landau/Pfalz ZWE 11, 272), Veranden, Gärten oder Spielplätze, sind kein Raum (Köln MittRhNotK 96, 61; Rn 2). An Grundstücksflächen kann ein SNR (§ 13 Rn 25 ff) begründet werden. Ferner kann nach § 3 II das SonderE auf sie grds erstreckt werden (§ 3 Rn 18 ff).
b) Stellplätze (§ 3 I 2).
Rn 9
Stellplätze sind Flächen. Für sie fingiert § 3 I 2 aber, dass sie Raum sind.
6. Widersprüche.
Rn 10
Stimmen die Beschreibung des Gegenstandes von SonderE- und/oder gemE in Teilungsvertrag/Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist idR kein Erklärungsinhalt vorrangig. Bei einem durch Auslegung nicht aufklärbaren Widerspruch verbleibt der betroffene Raum gemE (BGH ZMR 04, 206 Rz 16 – juris; München ZMR 12, 30).
7. SonderE-Fähigkeit von Räumen.
a) Grundsatz.
Rn 11
Grds kann jeder (ggf. fiktive, § 3 I 2) Raum zum SonderE erklärt werden, ist also ›sondereigentumsfähig‹. Etwas anderes gilt analog § 5 II für Räume, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der WEigtümer dienen (BGH NJW 91, 2909; NJW 79, 2391 [BGH 01.02.1979 - V ZR 14/77]; LG München I ZWE 23, 204 Rz 12). Dies ist der Fall, wenn der Raumzweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der WEigtümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und/oder der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten (BGH NJW 91, 2909; LG München I ZWE 23, 204 Rz 13). Bsp: Treppenhaus, ggf ein Speicher, ein Verbindungsflur, der den einzigen Zugang zur Heizanlage darstellt, ein Raum, der den einzigen Zugang zum gemeinschaftlichen Geräteraum bildet (BayObLG NJW-RR 96, 12), Durchgang zum Hinterhaus (Frankf ZMR 12, 30), Räume, die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des gemE dienen, weil sich in ihrem Bereich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen d...