Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 6 WEG – ... / B. Dingliche Belastungen des Wohnungseigentums.

I. Überblick/Belastungsgegenstand.

Rn 5

Die im SonderE stehenden Räume und Gebäudeteile (SonderE) können nicht allein dinglich belastet werden, § 6 I. Möglich ist es hingegen, das ganze Wohnungseigentum (= Miteigentumsanteil + SonderE) zu belasten.

Rn 6

Auch das gemE kann isoliert kein Belastungsgegenstand sein. Nach Ansicht des BGH (NJW 89, 2391, 2392 [BGH 19.05.1989 - V ZR 182/87]) können allerdings die ›aus dem SonderE fließenden Befugnisse‹ am gemE Gegenstand einer Belastung des Wohnungseigentums sein (es ist dann – anders als sonst [§ 1 Rn 16] – keine Belastung des gemE durch Eintragung einer Dienstbarkeit in der II. Abt sämtlicher Wohnungsgrundbücher erforderlich). Dem ist aber nicht zu folgen. Aus dem SonderE folgen keine Rechte am gemE. Diese Rechte bestehen, weil ein WEigtümer (auch) Miteigentümer des gemE ist.

II. Belastungen des Wohnungseigentums.

1. Überblick.

Rn 7

Wohnungseigentum (§ 1 Rn 8) kann grds normal belastet werden (BGH NJW-RR 19, 914 [BGH 17.01.2019 - V ZB 81/18] Rz 11; s.a. § 1 Rn 24, § 1018 BGB Rn 5, § 1030 BGB Rn 2). Bsp: Grundpfandrecht (vgl § 5 IV 2; BGH NJW 62, 1613), Dauerwohnrecht (§ 31 Rn 2; BGH NJW 62, 1613), Nießbrauch (BGH NJW 62, 1613), Reallast, Dienstbarkeit (Rn 10; BGH ZMR 20, 776 Rz 35; NJW-RR 19, 914 Rz 11) oder dingliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB).

Rn 8

Die Belastung erfasst nach § 6 I zugleich das gemE (BGH NJW-RR 19, 914 [BGH 17.01.2019 - V ZB 81/18] Rz 11).

2. Belastungsbeschränkung.

Rn 9

Eine Beschränkung der Belastung ist möglich, soweit es um den Gebrauch geht (BGH NJW 62, 1613, 1615); hierunter fällt nach hM auch ein Nießbrauch (München NZM 16, 864 [OLG München 29.06.2016 - 34 Wx 27/16] Rz 31; LG Augsburg MittBayNot 99, 381). Die Einschränkung, das Wohnungseigentum nicht mit einem Grundpfandrecht, einer Reallast oder einem Vorkaufsrecht zu belasten, ist nach § 137 S 1 BGB hingegen nicht möglich (BGH NJW 62, 1613, 1615).

III. Dienstbarkeiten.

Rn 10

Herrschendes Grundstück können Nachbargrundstücke, andere Wohnungseigentumsrechte oder aber das aufgeteilte Grundstück selbst sein. Dienender Grundbesitz können andere Grundstücke (Stuttg ZWE 11, 410), andere Wohnungseigentumsrechte (BGH NJW-RR 19, 914 Rz 11) oder das aufgeteilte Grundstück sein (BGH NZM 19, 448 = NJW-RR 19, 914, Rz 27). Die Belastung des aufgeteilten Grundstücks bedarf nach hM nicht der Eintragung dieses Rechtes auf das iSd §§ 1018, 1019 BGB herrschende Wohnungs- oder Teileigentum (BGH NJW-RR 19, 914, Rz 28). Dem ist nicht zu folgen. Sachenrechtlich ist das Wohnungseigentum offensichtlich ein eigenständiges Grundstück. Handlungen, Duldungen oder Unterlassungen als Inhalt einer Dienstbarkeit sind grds nur möglich, wenn sich die Ausübung auf das betreffende Wohnungseigentum beschränkt (BGH NJW 89, 2391, 2392 [BGH 19.05.1989 - V ZR 182/87]). Eine Belastung, die allein das gemE betrifft, ist dem WEigtümer daher nicht gestattet (BGH NJW-RR 19, 914 Rz 11). Hierfür bedarf es einer Belastung des gemE (BGH NJW-RR 19, 914 Rz 11). Deshalb muss ein in Wohnungs- bzw Teileigentum aufgeteiltes Grundstück als Ganzes belastet werden, wenn das Recht seiner Natur nach nur an dem Grundstück, nicht aber an dem einzelnen Wohnungs- oder Teileigentum bestehen kann (BGH ZMR 20, 776 Rz 35; NJW-RR 19, 914 Rz 11).