I. Überblick.
1. Allgemeines.
Rn 2
Die GdW ist grds in sämtlichen Bereichen rechts- und parteifähig (s.a. § 1 BGB Rn 8). Bsp: Erb- und Grundbuchrecht (BGH ZMR 05, 547; KG IMR 15, 512), Scheck- und Wechselrecht, Verwaltungsprozess (zB OVG Lüneburg ZMR 18, 94; OVG Berlin-Brandenbg ZWE 10, 42, 42). Die GdW kann auch Vereinsmitglied (AG Hannover ZMR 08, 743; str) und Beteiligter iSv § 154 1 ZVG sein (BGH NZM 09, 243), Gesellschafterin – auch Alleingesellschafterin – (Elzer MietRB 18, 346) oder Betreiberin eines Blockheizkraftwerkes (BFH NJW 19, 387 [BFH 20.09.2018 - IV R 6/16] Rz 29; s.a. EuGH DStR 21, 104 Rz 36). Die GdW ist allerdings weder testier- noch insolvenzfähig (Rn 38).
2. Erwerb von Rechten und Pflichten.
Rn 3
Soweit die GdW Rechte erwirbt und/oder Pflichten eingeht, ist sie selbst berechtigt und verpflichtet, nicht die WEigtümer. Neben ihr können die WEigtümer aber haften (Rn 33).
3. Immobiliarvermögen.
Rn 4
Die GdW kann sowohl außerhalb (BGH NZM 23, 373 Rz 9; ZMR 16, 476 Rz 21; München ZMR 16, 792) als auch innerhalb (Frankf IMR 15, 422; Hamm ZMR 11, 403; ZMR 10, 785; Celle ZMR 08, 210) der von ihr verwalteten WE-Anlage Immobiliarvermögen erwerben (außerhalb bieten sich va an: Park- oder Müllstandsflächen, aber auch Teileigentum). Ferner kann sie WEigtümerin einer anderen WE-Anlage werden (München ZMR 16, 792). Will die GdW eine Vielzahl von Wohnungseigentumsrechten erwerben, ist das im Einzelfall nicht mehr ordnungsmäßig (Hamm ZMR 11, 403). Auch der Erwerb von Immobiliareigentum zu Erwerbszwecken ist grds nicht ordnungsmäßig (s.a. AG Bremen-Blumenthal ZWE 14, 227, 288). Wird die GdW durch einen Erwerb WEigtümerin (Vor §§ 1–49 Rn 1), ruhen ihre Rechte analog § 71b AktG (Hamm ZWE 09, 452, 454), wenn es sich nicht um eine andere WE-Anlage handelt. Soll der Verw beim Erwerb handeln, muss er nach § 19 I ermächtigt werden (§ 9b Rn 3). Dieser Beschl sowie die Verw-Bestellung sind dem GBA in der Form des § 26 IV nachzuweisen (Hamm ZMR 10, 785).
4. Erfüllungsgehilfen.
Rn 5
Vertragspartner der GdW sind ihre Erfüllungsgehilfen iSv § 278 S 1 BGB (zum alten Recht BGH WuM 20, 233 Rz 13; ZMR 18, 777 Rz 38). Denn die GdW erfüllt mit einem Vertragsschluss nach § 18 I eine eigene Pflicht ggü den einzelnen WEigtümern. Für etwaige Schäden haftet daneben ggf der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der WEigtümer (s.a. BGH ZMR 18, 777 Rz 39; Vor §§ 328–335 BGB Rn 5 ff; zum Verw-Vertrag s § 26 Rn 46).
II. Entstehung (§ 9a I 2).
1. Überblick.
Rn 6
Die GdW entsteht nach § 9a I 2 bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dies gilt auch im Fall des § 8. Die Vorschriften des WEG sind danach in vollem Umfang anwendbar (BRDrs. 168/20, 47).
2. ›Ein-Personen-Gemeinschaft‹.
Rn 7
Solange es neben dem Aufteiler keine wenigstens werdenden WEigtümer (§ 8 III) gibt, kann der Aufteiler in Ein-Personen-Universalversammlungen (für diese sind ua §§ 23 IV, 24 VI–VIII anwendbar) jeden denkbaren Beschl fassen, zB einen Verw bestellen, vertritt allein die GdW und bildet allein deren Willen. Ein besonderer Schutz der vom Aufteiler Erwerbenden ist nicht vorgesehen. Die (werdenden) WEigtümer können aber einen Zweit-Beschl fassen, auf den im Einzelfall ein Anspruch besteht (s.a. BRDrs. 168/20, 47). Ferner sollen die (werdenden) WEigtümer einen Schutz dadurch erfahren, dass die GdW als Verbraucherin angesehen wird (Rn 10, 11).
III. Untergang.
Rn 8
§ 9 Rn 6 und § 9 Rn 7.
IV. Name (§ 9a I 3).
Rn 9
Die GdW führt die Bezeichnung ›Gemeinschaft der Wohnungseigentümer‹ oder ›Wohnungseigentümergemeinschaft‹ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. Zulässig sind die Kennzeichnung des Grundstücks durch postalische Anschrift (Rostock ZWE 14, 122), die Angabe der katastermäßigen Bezeichnung nach Gemarkung, Flur und Flurstück oder die Angabe der grundbuchmäßigen Buchungsstellen nach Grundbuchblattnummern oder nach Grundbuchbezeichnung. Bsp: ›Wohnungseigentümergemeinschaft A-Straße 1, 12345 Berlin‹.
V. Verbraucher.
Rn 10
Die GdW ist nach bislang hM einem Verbraucher gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient (BGH ZMR 21, 405 Rz 32; NJW 15, 3228 Rz 35 ff.; s.a. BRDrs 168/20, 47 und EuGH ZWE 21, 81 Rz 31). Etwa einen auf 10 Jahre ausgelegten Wärmedienstvertrag kann sie daher kündigen (LG Karlsruhe ZMR 15, 817).
Rn 11
Die GdW soll nach Ansicht des Gesetzgebers bereits nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher Verbraucherin sein (BRDrs. 168/20, 47; BTDrs 19/22634, 42). Eine Ausnahme sei aber zu machen, wenn von vornherein klar sei, dass kein Verbraucher Mitglied der Gemeinschaft werden könne (BTDrs 19/22634, 42). Dem ist nicht zu folgen. Die GdW kann seit dem 1.12.20 nicht mehr als Verbraucherin angesehen werden.
VI. Handlungsorganisation.
1. Überblick.
Rn 12
Die Handlungsorganisation der GdW besteht aus dem Verw, den WEigtümern (arg. § 9b I 2) und zT dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder anderen Verwaltungsbeiräten (arg. §§ 9b II, 24 III, VI 1, 29 II 1, 2). Die Personen sind – soweit sie handeln dürfen – wie ein Geschäftsführer oder Vorstand – ›Organ‹ der GdW (BGH ZMR 15, 244 Rz 12; NJW 14, 1294 Rz 12). Die...