Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG Nach § 28 WEG / III. Immobiliarzwangsvollstreckung.

1. Sicherungshypothek.

Rn 3

Für den Antrag, wegen Hausgeldansprüchen, die ein Vorrecht nach § 10 I Nr 2 ZVG genießen, eine Sicherungshypothek einzutragen, besteht ein Rechtsschutzbedürfnis (BGH ZWE 11, 401). Eine unbeschränkte Eintragung ist trotz § 10 I Nr 2 ZVG möglich (Frankf ZMR 11, 401; Stuttg ZMR 11, 154), eine – unnötige – bedingte Eintragung aber zulässig (BGH ZWE 11, 401).

2. Zwangsverwaltung.

Rn 4

Der Hausgeldschuldner darf nicht bloß werdender WEigtümer sein (BGH NJW 12, 2650 [BGH 11.05.2012 - V ZR 196/11] Rz 16). Der Zwangsverwalter rückt in die Stellung des WEigtümers ein (Vor §§ 1–49 Rn 8), schuldet zB Hausgeld (dazu § 28 Rn 58), hat in der Versammlung ein Teilnahme-, Rede- und Antragsrecht (§ 24 Rn 2), übt fast in allen Fällen das Stimmrecht des WEigtümers aus, hat Auskunfts- und Einsichtsrechte und ist klagebefugt. Der Zwangsverwalter haftet der GdW für eine ordnungsmäßige Erfüllung (BGH NZM 09, 243 [BGH 05.02.2009 - IX ZR 21/07]). Einem Hausgeldschuldner, dem gem § 149 I ZVG seine Wohnung belassen wurde, kann nicht nach § 149 II ZVG die Räumung aufgegeben werden, weil er das laufende Hausgeld nicht bezahlt (BGH ZMR 08, 471).

3. Zwangsversteigerung.

Rn 5

Der Antrag muss bezeichnen, in welcher ›Rangklasse‹ des § 10 ZVG die geltend gemachten Forderungen verfolgt werden (BGH ZMR 08, 724). Ein besonderes Vorrecht gibt § 10 I Nr 2 ZVG. Dieser ermöglicht eine effektive Rechtsdurchsetzung, weil die Hausgeldansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen vorgehen (BGH ZMR 19, 423 Rz 13; NJW 18, 1613 Rz 10). Betreibt die GdW selbst die Zwangsversteigerung, werden die nachrangigen Rechte nicht in das geringste Gebot aufgenommen und erlöschen mit dem Zuschlag (BGH ZMR 19, 423 Rz 13; NJW 16, 502 Rz 16). Verfahrenskosten sollen, wenn allein ihretwegen die Zwangsversteigerung beantragt wird, keine privilegierte Forderung sein (LG Berlin ZMR 10, 29; AG Bonn ZWE 11, 469; zw). Das für die Reichweite des Vorrechtes maßgebliche Jahr der Beschlagnahme außerhalb eines Insolvenzverfahrens bestimmt sich nach § 22 I ZVG (BGH WuM 18, 340 Rz 22; ZfIR 10, 863 Rz 6). Anders liegt es aber, wenn vor diesem Zeitpunkt das Insolvenzverfahren eröffnet wird; dann ist unter der Beschlagnahme die Insolvenzeröffnung zu verstehen (BGH WuM 18, 340 Rz 21; NJW 11, 3098 Rz 34). Zum Beschlagnahmejahr s BGH ZMR 11, 51. Nach §§ 401, 412 BGB geht das Vorrecht der Zuordnung der Ansprüche in die Rangklasse 2 des § 10 I ZVG auf den ablösenden Gläubiger über (BGH ZMR 10, 383). Vom Hausgeldschuldner gezahlte Hausgelder vermindern nicht den Höchstbetrag nach § 10 I Nr 2 ZVG (BGH ZMR 12, 798). Betreibt die GdW (BGH ZMR 08, 724 Rz 11) oder ein Dritter die Zwangsversteigerung, kann die GdW gem § 27 I 1 ZVG diesem Verfahren beitreten und dort ihre (ggf weiteren, in einer anderen Rangklasse liegenden) nach § 10 I Nr 2 ZVG bevorrechtigten Forderungen oder Forderungen nach § 10 I Nr 5 ZVG anmelden (BGH ZMR 18, 340 Rz 7; ZMR 09, 775 = NJW 09, 2066, 2067). Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung, ist der Verw zur Anmeldung verpflichtet (§ 27 Rz 21).

Rn 6

§ 10 I Nr 2 ZVG begründet keine dingliche Haftung eines WEigtümers für bevorrechtigte Hausgeldforderungen (BGH WuM 18, 340 Rz 18; NZM 13, 733 [BGH 13.09.2013 - V ZR 209/12] Rz 8). In der Insolvenz soll die GdW durch § 10 I Nr 2 ZVG allerdings für die Insolvenzforderungen, nicht aber für die Masseschulden (§ 28 Rn 59), im Umfang des § 10 I Nr 2 ZVG nach § 49 InsO absonderungsberechtigt sein (BGH NJW 13, 3515 Rz 24 = ZMR 14, 80; NJW 11, 3098 Rz 8). Bei freihändiger Veräußerung des Wohnungseigentums durch den Insolvenzverwalter geht das Absonderungsrecht unter und setzt sich als Recht zur Befriedigung am Veräußerungserlös fort (LG Landau/Pfalz ZMR 12, 813; AG Bochum IMR 16, 345).