Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG Vorbemerk ... / I. WEigtümer.

1. Überblick.

Rn 1

WEigtümer ist, wer zu Recht im Wohnungs- und/oder Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist (BGH ZMR 21, 402 Rz 17; 17, 906 Rz 6); dies kann auch die GdW (Rn 6) – auch in einer anderen WE-Anlage (München ZMR 16, 792) – sein (Hamm NJW 10, 1464). WEigtümer ist ferner, wer durch Erbfall (BGH ZMR 19, 423 Rz 7; NZM 13, 735 Rz 6), Umwandlung oder durch Zuschlag gem § 90 I ZVG Wohnungseigentum erwirbt (BayObLG ZMR 04, 524). Steht ein Wohnungs- und/oder Teileigentum mehreren zu, ist nach hM jeder iSd Gesetzes WEigtümer (BGH DNotZ 12, 769 [BGH 10.05.2012 - V ZB 56/11] Rz 11; NJW 81, 109, 110 [BGH 09.07.1980 - V ZB 16/79]). Dies überzeugt aber nicht: Sie sind Teilhaber eines Wohnungseigentumsrechtes, das einen Eigentümer, aber mehrere Teilhaber hat. Der bloße Bucheigentümer ist nicht WEigtümer (BGH NJW 12, 3232 Rz 8; ZMR 95, 37, 38). Das wertneutrale abstrakte Verfügungsgeschäft wird idR allerdings nicht von der Sittenwidrigkeit des Verpflichtungsgeschäfts erfasst, es sei denn, dass die Unsittlichkeit gerade im Vollzug der Leistung liegt (BGH NJW-RR 06, 888 [BGH 20.01.2006 - V ZR 214/04] Rz 8). Ob jemand Bucheigentümer ist, ist auch im Hausgeldprozess zu klären (aA LG Nürnberg-Fürth ZWE 10, 465). Tritt jemand von einem wirksamen Kaufvertrag zurück – und ist er als Eigentümer eingetragen (s.a. Rn 14) –, ist er so lange WEigtümer, wie er noch eingetragen ist (LG Flensburg ZMR 18, 428).

Rn 2

Ist ein WEigtümer nicht geschäftsfähig, werden seine Rechte, zB das Stimmrecht (§ 25 Rn 2 ff), durch gesetzliche Vertreter ausgeübt. Für Kinder sind grds die Eltern gemeinsam gem § 1629 I 2 BGB berufen; in Betracht kommen aber auch Vormünder (§ 1793 BGB) oder Pfleger (§§ 1909 ff BGB). Die GmbH vertritt deren Geschäftsführer (§ 35 GmbHG), die AG der Vorstand (§ 78 AktG). Die GmbH & Co. KG wird durch den Geschäftsführer der Komplementär-GmbH vertreten.

Rn 3

Steht ein Wohnungs- oder Teileigentumsrecht im Eigentum einer GbR, ist diese WEigtümer, nicht die Gesellschafter (BGH NZG 16, 1223 Rz 11; BGHZ 179, 102 Rz 11). Die Gesellschafter haften nach § 126 HGB für das Hausgeld (§ 28 Rn 55). Streitigkeiten über die Haftung sind eine WEG-Streitigkeit; für eine OHG gilt nichts anderes.

2. Werdender WEigtümer.

Rn 4

Welche Person als werdender WEigtümer anzusehen ist, bestimmt § 8 III (§ 8 Rn 10 ff). Dies gilt auch für Altfälle, also solche vor dem 1.12.20.

3. Parteien kraft Amtes.

Rn 5

Wird ein Wohnungseigentum verwaltet (zB Insolvenz-, Nachlass- oder Zwangsverwalter oder Testamentsvollstrecker), ist der jew Verw iSd Gesetzes WEigtümer und kann zB klagen (ggf neben dem WEigtümer), ist zu verklagen (ggf neben dem WEigtümer), schuldet Hausgeld oder kann Beschl – soweit seine Verwaltungsbefugnis berührt ist (str) – mitfassen.