A. Zentrale Begriffe.
I. WEigtümer.
1. Überblick.
Rn 1
WEigtümer ist, wer zu Recht im Wohnungs- und/oder Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist (BGH ZMR 21, 402 Rz 17; 17, 906 Rz 6); dies kann auch die GdW (Rn 6) – auch in einer anderen WE-Anlage (München ZMR 16, 792) – sein (Hamm NJW 10, 1464). WEigtümer ist ferner, wer durch Erbfall (BGH ZMR 19, 423 Rz 7; NZM 13, 735 Rz 6), Umwandlung oder durch Zuschlag gem § 90 I ZVG Wohnungseigentum erwirbt (BayObLG ZMR 04, 524). Steht ein Wohnungs- und/oder Teileigentum mehreren zu, ist nach hM jeder iSd Gesetzes WEigtümer (BGH DNotZ 12, 769 [BGH 10.05.2012 - V ZB 56/11] Rz 11; NJW 81, 109, 110 [BGH 09.07.1980 - V ZB 16/79]). Dies überzeugt aber nicht: Sie sind Teilhaber eines Wohnungseigentumsrechtes, das einen Eigentümer, aber mehrere Teilhaber hat. Der bloße Bucheigentümer ist nicht WEigtümer (BGH NJW 12, 3232 Rz 8; ZMR 95, 37, 38). Das wertneutrale abstrakte Verfügungsgeschäft wird idR allerdings nicht von der Sittenwidrigkeit des Verpflichtungsgeschäfts erfasst, es sei denn, dass die Unsittlichkeit gerade im Vollzug der Leistung liegt (BGH NJW-RR 06, 888 [BGH 20.01.2006 - V ZR 214/04] Rz 8). Ob jemand Bucheigentümer ist, ist auch im Hausgeldprozess zu klären (aA LG Nürnberg-Fürth ZWE 10, 465). Tritt jemand von einem wirksamen Kaufvertrag zurück – und ist er als Eigentümer eingetragen (s.a. Rn 14) –, ist er so lange WEigtümer, wie er noch eingetragen ist (LG Flensburg ZMR 18, 428).
Rn 2
Ist ein WEigtümer nicht geschäftsfähig, werden seine Rechte, zB das Stimmrecht (§ 25 Rn 2 ff), durch gesetzliche Vertreter ausgeübt. Für Kinder sind grds die Eltern gemeinsam gem § 1629 I 2 BGB berufen; in Betracht kommen aber auch Vormünder (§ 1793 BGB) oder Pfleger (§§ 1909 ff BGB). Die GmbH vertritt deren Geschäftsführer (§ 35 GmbHG), die AG der Vorstand (§ 78 AktG). Die GmbH & Co. KG wird durch den Geschäftsführer der Komplementär-GmbH vertreten.
Rn 3
Steht ein Wohnungs- oder Teileigentumsrecht im Eigentum einer GbR, ist diese WEigtümer, nicht die Gesellschafter (BGH NZG 16, 1223 Rz 11; BGHZ 179, 102 Rz 11). Die Gesellschafter haften nach § 126 HGB für das Hausgeld (§ 28 Rn 55). Streitigkeiten über die Haftung sind eine WEG-Streitigkeit; für eine OHG gilt nichts anderes.
2. Werdender WEigtümer.
Rn 4
Welche Person als werdender WEigtümer anzusehen ist, bestimmt § 8 III (§ 8 Rn 10 ff). Dies gilt auch für Altfälle, also solche vor dem 1.12.20.
3. Parteien kraft Amtes.
Rn 5
Wird ein Wohnungseigentum verwaltet (zB Insolvenz-, Nachlass- oder Zwangsverwalter oder Testamentsvollstrecker), ist der jew Verw iSd Gesetzes WEigtümer und kann zB klagen (ggf neben dem WEigtümer), ist zu verklagen (ggf neben dem WEigtümer), schuldet Hausgeld oder kann Beschl – soweit seine Verwaltungsbefugnis berührt ist (str) – mitfassen.
II. Gemeinschaft.
1. Überblick.
Rn 6
Spricht das Gesetz von Gemeinschaft (§§ 11 I 1, II, III 1, 17 I), ist eine Gemeinschaft iSv §§ 10 I 1 iVm §§ 741 ff BGB gemeint. Diese Bruchteilseigentümergemeinschaft wird aus allen im Grundbuch eingetragenen WEigtümern gebildet. Diese sind insoweit als Teilhaber und Miteigentümer des gemE anzusprechen.
2. Bruchteilsgemeinschaft von WEigtümern.
Rn 7
Miteigentümer eines Wohnungseigentums bilden eine Bruchteilsgemeinschaft iSv §§ 741 ff, 1008 ff BGB (BGH NJW 14, 1879 Rz 9; NZM 05, 238 [BGH 25.10.2004 - II ZR 171/02]). Für eine solche gilt im Innenverhältnis das jeweilige Gemeinschaftsrecht (BGH NZM 00, 1063, 1064 [BGH 11.07.2000 - X ZR 78/98]) und es sind die allgemeinen Zivilgerichte zuständig. Eine Ausnahme sollen die internen Beziehungen von Bruchteilseigentümern bilden, in deren Teileigentum ein Mehrfachparker steht (BGH NJW 14, 1879 [BGH 20.02.2014 - V ZB 116/13] Rz 10; zw).
III. GdW.
Rn 8
Die nach § 9a I 1 in Teilbereichen voll rechtsfähige GdW (auch: ›Verband‹, ›Verband sui generis‹, ›GdWE‹ usw) steht wie ein Verband (aA ›fremdnütziges Zweckgebilde‹) neben den WEigtümern und der Gemeinschaft iSv Rn 6, was aus § 10 I 2 und der Trennung von gemE (§ 1 Rn 10 ff) und Gemeinschaftsvermögen (§ 9a III) folgt (str). Neben der GdW gibt es weder eine rechtsfähige WEG-Untergemeinschaft an einem sondereigentumsfähigen Gegenstand (BGH NZM 21, 692 [BGH 16.07.2021 - V ZR 163/20] Rz 11) noch eine an einem von mehreren Wohnhäusern (s.a. Rn 20); eine gleichwohl von einer oder gegen eine ›Untergemeinschaft‹ erhobene Klage ist unzulässig (Nürnbg IMR 16, 300; Kobl ZMR 11, 225). Einer ›WEG-Untergemeinschaft‹ können weder Rechte übertragen noch Beschl-Kompetenzen übertragen werden (unzutreffend bspw BGH ZMR 22, 232 Rz 13; 19, 616 Rz 23; 18, 234 Rz 12; ZWE 12, 494 Rz 10). Möglich ist indes, bestimmte WEigtümer bei bestimmten, genau zu benennenden Gegenständen vom Stimmrecht auszuschließen. Ein Vertrag namens und in Vollmacht einer Untergemeinschaft ist eine rechtlich nicht durchführbare Maßnahme (AG Hamburg ZMR 18, 876) und idR auch nicht auslegungsfähig.
IV. Wohnungseigentum.
Rn 9
Wohnungs- ist Miteigentum am gemE, das untrennbar (§ 6 I) mit SonderE an einer Wohnung und/oder Räumen verbunden ist. Am Miteigentum hat jeder WEigtümer einen Anteil (Miteigentumsanteil). Die Miteigentumsanteile haben idR, aber nicht zwingend eine unterschiedliche Größe (§ 3 Rn 4). Das Rech...