aa) Überblick.
Rn 8
Die WEigtümer können zum gemE und/oder zum SonderE nicht nur Zweckbestimmungen iwS (§ 1 Rn 4 ff), sondern zum gemE und/oder zum SonderE – idR zur Konkretisierung von § 1 III – beliebige, bloß schuldrechtliche Benutzungsvereinbarungen treffen (Zweckbestimmungen ieS). Die hM spricht von ›Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter‹. Die Benutzungsvereinbarungen müssen – wie jede Vereinbarung – eindeutig sein (BGH ZMR 19, 425 Rz 19; 19, 518 Rz 8). Findet sich eine Benutzungsvereinbarung zB in der Teilungserklärung, wurde nach hM ggf nur beschreibend auf den zur Zeit der Aufteilung ausgeübten Gebrauch Bezug genommen (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 29; ZMR 19, 425 Rz 20; NJW 18, 41 Rz 29). Andererseits soll bei ›nächstliegender Auslegung‹ schon die Bezeichnung eines Raums im Teilungsvertrag oder der Teilungserklärung, zB als Keller- oder Ladenraum oder als ›Abstell-, Wasch- und Trockenräume‹, als eine Benutzungsvereinbarung zu verstehen sein können (BGH ZMR 19, 518 Rz 8 und Rz 9).
Rn 9
Bsp: Gebrauch iS betreuten Wohnens (BGH NJW 07, 213 Rz 15), Arztpraxis (Stuttg ZMR 87, 60), Begegnungsstätte (Hamm ZMR 06, 149, 150), Boarding-Haus (Saarb ZMR 06, 554, 555), Büro (BGH ZMR 18, 529 Rz 12), Büroetage (LG Bochum ZMR 18, 850, 851), Café (Hambg ZMR 98, 714), Geschäftsraum (BayObLG MDR 82, 496), Gewerbe (LG Karlsruhe ZWE 11, 99), gewerbliche Einheit oder gewerbliche Nutzung (Hamm ZMR 06, 149; Ddorf ZMR 04, 448, 450), Kontakt- und Informationsstelle (Zweibr ZMR 06, 76), Laden (BGH ZMR 20, 202 Rz 15; 18, 529 Rz 12), Praxis (BGH ZMR 18, 529 Rz 12), Restaurant (LG München I ZWE 11, 275), Sauna (BayObLG ZMR 00, 689, 690; ZMR 94, 423), Zahnklinik (Ddorf ZMR 04, 449).
bb) Charakter der WE-Anlage/örtliche Verhältnisse.
Rn 10
Im ›Charakter‹ einer WE-Anlage und den prägenden örtlichen Verhältnissen liegt keine Benutzungsvereinbarung (BGH ZMR 19, 425 Rz 24).
cc) Eintragungen im Aufteilungsplan.
Rn 11
Bezeichnungen des planenden Architekten, die im Aufteilungsplan (§ 7 Rn 14) enthalten sind, sind idR keine Benutzungsvereinbarung (BGH ZMR 17, 818 Rz 11; 17, 317 Rz 17). Soll der Aufteilungsplan ausnw auch die Benutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (BGH ZMR 17, 317 Rz 17; NZM 13, 153 Rz 5). Bei einem Widerspruch zwischen Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan geht die Gemeinschaftsordnung vor (BGH ZMR 17, 317 Rz 19).
dd) ›Typisierende Betrachtungsweise‹.
(1) Grundsatz.
Rn 12
Nach Art 14 GG iVm § 13 ist eine Beschränkung nach §§ 1 II, III, 10 I 2 nach hM ergänzend dahingehend auszulegen, dass auch ein abweichender Gebrauch zulässig ist, wenn dieser bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als ein dem Erlaubten entsprechender Gebrauch (BGH NJW 22, 3154 Rz 10; NJW-RR 21, 1239 Rz 27; ZWE 20, 180 Rz 10; ZMR 20, 202 Rz 24; 18, 782 Rz 8; 18, 529 Rz 13). Denn es besteht kein schützenswertes Interesse an einer Unterbindung des Unerlaubten, aber nicht Störenden (§ 226 BGB).
(2) Prüfung.
Rn 13
Für die Prüfung ist ein abstrakter Vergleich der betroffenen Gebrauchsarten vorzunehmen (LG Frankfurt aM ZMR 19, 65). Zu vergleichen sind die mit der erlaubten und der tatsächlichen Benutzung in der konkreten WE-Anlage typischerweise verbundenen Störungen (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 32). Um eine Vergleichsbetrachtung zu ermöglichen, sind der Gebrauch und dessen Art und die damit verbundenen Folgen (zB die zu erwartende Besucherfrequenz und -struktur, Begleitkriminalität) zu konkretisieren und zu den örtlichen Gegebenheiten (zB Umfeld, Charakter der WE-Anlage und die diesen prägenden Verhältnisse, Lage im Gebäude, Benutzung der anderen Wohnungen und Räume) und den zeitlichen Verhältnissen (zB Öffnungszeiten) in Bezug zu setzen (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 32; LG Berlin ZMR 19, 530). Welche tatsächlichen und konkreten Beeinträchtigungen in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten in der Vergangenheit zu verzeichnen gewesen sind, ist hingegen belanglos (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 37). Ein Gebrauch, der öffentlich-rechtlich ausgeschlossen ist, darf als Vergleichsmaßstab bei der Bestimmung der zulässigen Benutzung nicht herangezogen werden (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 32). Nach Ansicht des BGH störender als der nach § 1 III erlaubte Gebrauch ist der nach § 1 II, wenn der GdW im Vergleich zu § 1 III höhere Kosten entstehen oder die Gefahr der erheblich intensiveren Benutzung des gemE besteht (BGH NJW-RR 21, 1239 [BGH 16.07.2021 - V ZR 284/19] Rz 32).
Rn 14
Als Prüfsteine kommen in Betracht: Öffnungszeiten, Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen, Häufigkeit von Störungen, Charakter und nähere Umgebung der Wohnungseigentumsanlage, Wohn- oder Gewerbegebiet, Art des Publikums. Bei Begriffen, zB Laden, ist auf den allgemeinen Sprachgebrauch abzustellen (KG NJW-RR 86, 1073 [KG Berlin 21.05.1986 - 24 W 1511/86]).