I. Zustimmungserklärung.
1. Allgemeines.
Rn 7
Die Zustimmungserklärung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, auf welche die §§ 182 ff BGB anwendbar sind (BGH ZMR 19, 612 Rz 9). Sie kann sowohl vor (BayObLG DNotZ 92, 229) als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem GBA ohne Vorbehalte und Bedingungen (Hamm Rpfleger 92, 294 [OLG Hamm 03.02.1992 - 15 W 63/91]) nachzuweisen (Hamm Rpfleger 89, 451 [OLG Hamm 07.04.1989 - 15 W 513/88]). Ist die Zustimmung zu einem bestimmten Veräußerungsvertrag erteilt, können §§ 133, 157 BGB ergeben, dass damit nur der Veräußerung durch diesen Vertrag zugestimmt wird (BayObLG DNotZ 92, 229). Die erteilte Zustimmung wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist (BGH ZMR 19, 612 Rz 16).
2. Beschl.
Rn 8
§ 12 I enthält nach hM eine Beschl-Kompetenz (BGH ZMR 13, 125 = NJW 13, 299 Rz 13; NJW 12, 3232 Rz 13; ZMR 11, 813 Rz 9; LG München I ZMR 18, 863; s.a. Rn 13 und allg § 23 Rn 24 ff). Ein Beschl ist nicht nichtig, wenn er die Zustimmung verweigert, obwohl kein wichtiger Grund vorliegt (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 17).
3. Form.
Rn 9
Die Zustimmungserklärung bedarf – ›wohnungseigentumsrechtlich‹ betrachtet – keiner Form. Wegen des erforderlichen Nachweises ggü dem GBA haben Veräußerer und Erwerber jedoch einen Anspruch darauf, dass die Zustimmung in Form von § 29 GBO erteilt wird (Hamm OLGZ 92, 295; LG Karlsruhe ZWE 17, 362). Die Eigenschaften der Unterschreibenden müssen nicht nachgewiesen werden (§ 26 Rn 59).
II. Berechtigte (§ 12 I).
1. Allgemeines.
Rn 10
Nennt eine Vereinbarung nach § 12 I keinen Zustimmungsberechtigten, bedarf es der Zustimmung sämtlicher WEigtümer (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 13); zur Beschl-Kompetenz s Rn 8. Anstelle der WEigtümer – idR nicht neben ihnen – kann nach § 12 I ein Dritter bestimmt werden, meist der Verw (gemeint ist idR der jeweilige). Noch ungeklärt ist, ob der Verw als Organ handelt, sofern nichts ausdrücklich bestimmt ist. Hier wird angenommen, dass der Verw idR in seiner eigenen Sphäre agiert. Ist der Dritte unsicher, ob die Voraussetzungen des § 12 II vorliegen, kann er die WEigtümer nach § 665 BGB um eine Weisung angehen (BGH ZMR 20, 422 = NJW-RR 20, 393 Rz 15). Gibt es den Dritten nicht, ist zB kein Verw bestellt, soll die Zustimmung der anderen WEigtümer erforderlich und ausreichend sein (Jena ZWE 14, 123).
2. Verw.
a) Allgemeines.
Rn 11
Handelt der Verw nach § 12 I (s.a. Rn 10: GdW?), soll er idR ›Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter‹ der WEigtümer sein (BGH ZMR 20, 422 = NJW-RR 20, 393 Rz 6; NJW 13, 299 Rz 14; 12, 3232 Rz 13; ZMR 11, 813 Rz 9); tatsächlich handelt es sich entweder um schlichte Vertretung oder – idR – um eine eigenständige Stellung. Nach Maßgabe des § 12 II soll er die Zustimmung im eigenen Namen erteilen (KG KGR 99, 158, 159). Ist der Verw natürliche Person, erlischt die Zustimmungsbefugnis mit der Abbestellung oder dem Tod und geht nicht auf Erben über (BayObLG Rpfleger 02, 305 [BayObLG 07.02.2002 - 2 Z BR 161/01]). Der Verw darf Dritte zur Erklärung der Zustimmung grds unterbevollmächtigen (Köln MittRhNotK 00, 393); ein Zurückbehaltungsrecht gem § 273 BGB besteht nicht (Hambg ZMR 04, 850). Ist der Verw zugleich Eigentümer oder Erwerber der veräußerten Wohnung, ist § 181 BGB anwendbar (LG Hagen RNotZ 07, 349; aA KG DNotZ 04, 391 [KG Berlin 03.02.2004 - 1 W 244/03]; BayObLG NJW-RR 86, 1077). Ist der Verw zugleich als Immobilienmakler des Erwerbers für die Einheit tätig, ist ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision gem § 652 BGB ausgeschlossen (BGH ZMR 03, 359). Die Zustimmungserklärung des Verw sowie seine Verw-Eigenschaft sind in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, wobei § 26 IV (§ 26 Rn 59 ff) ausreicht.
b) Amtierender Verw.
Rn 12
Die Wirksamkeit der vom amtierenden Verw erklärten Zustimmung hängt nicht davon ab, dass er das Verw-Amt noch in dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt innehat (BGH ZMR 13, 125 = NJW 13, 299 Rz 12; München MittBayNot 11, 486; Ddorf ZMR 11, 814). Die Berechtigung des Verw muss (schon und noch) im Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmungserklärung gemäß § 12 vorliegen.
c) Weisung; ›Ansichziehen‹.
Rn 13
Als ›Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter‹ kann der Verw die WEigtümer als Geschäftsherren um Weisung angehen (s.a. § 27 Rn 10). Die WEigtümer sind dann verpflichtet, durch Beschl Weisung zu erteilen (aA BGH ZMR 11, 813). Befassen sich die WEigtümer mit der Zustimmung, was auch ohne Vorlage des Verw oder des betroffenen WEigtümers möglich ist (BGH ZMR 13, 125 = NJW 13, 299 Rz 14), können sie die Entsch über die Zustimmung grds ›an sich ziehen‹ (BGH ZMR 13, 125 = NJW 13, 299 Rz 14; Ddorf ZMR 20, 430 = NZM 20, 113 Rz 11) und selbst treffen (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 13), sofern dem Verw die Erteilung der Zustimmung nicht eindeutig als eigenes – nur von ihm wahrzunehmendes Recht – zugewiesen ist (BGH ZMR 11, 813 Rz 9). Nach hM macht es keinen Unterschied, in welcher Form die WEigtümer ihre Entsch treffen: ob sie den Verw anweisen, die Zustimmung zu verweigern, ob sie selbst die Verweigerung beschließen oder ob sie beschließen, die Entsch selb...