Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 16 WEG – Nutzungen ... / 1. Begriff.

a) Definition.

Rn 11

Ein SNR liegt vor, wenn einem WEigtümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 16 I 3 hinausgehendes Gebrauchs- und ggf Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemE (BGH NJW 14, 1879 Rz 11) eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen WEigtümer negativ beschränkt (= grds ausgeschlossen) wird (BGH ZMR 20, 776 Rz 37; ZMR 18, 681 Rz 8; NZM 17, 447 Rz 31).

b) Verdinglichte SNRe.

Rn 12

Ein SNR ist verdinglicht, wenn es nach §§ 5 IV 1, 10 III zum Inhalt des SonderE gemacht wurde. Die Eintragung muss dem Bestimmtheitserfordernis des Sachen- und Grundbuchrechtes genügen (BGH NZM 12, 464 Rz 10; NJW 12, 676 Rz 13). Sind die Grenzen nicht zu ermitteln, gibt es kein SNR (Hambg ZMR 06, 468; LG Hamburg ZMR 10, 62, 63).

Rn 13

Das eingetragene SNR ist weder selbständiges dingliches noch gar ein grundstücksgleiches Recht, sondern bleibt ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht (BGH ZMR 20, 776 Rz 38; NZM 18, 568 Rz 16; NJW 79, 548; verkannt von BGH ZWE 17, 169 Rz 18 ff). Die ›dingliche Wirkung‹ besteht darin, dass der Sonderrechtsnachfolger eines durch die Vereinbarung von seinem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossenen WEigtümers das schuldrechtliche SNR gegen sich gelten lassen muss (BGH NZM 18, 568 [BGH 23.03.2018 - V ZR 65/17] Rz 16; NJW 00, 3643 [BGH 13.09.2000 - V ZB 14/00]). Aufgrund der sachenrechtlich angenäherten Rechtsposition unterliegt das SNR außerdem nicht der Verwirkung (KG NJW-RR 07, 236; Hambg ZMR 03, 522; aA Celle NZM 07, 840) und unterfallen SNRe der Eigentumsgarantie des Art 14 GG (BVerfG NZM 05, 182 [BVerfG 22.12.2004 - 1 BvR 1806/04]).

c) Schuldrechtliche SNRe.

Rn 14

Ein schuldrechtliches SNR ist ein nicht verdinglichtes (Köln NZM 98, 864). Inhaltlich unterscheiden sich ›schuldrechtliche‹ und ›dingliche‹ SNRe grds nicht. Sie besitzen allerdings eine unterschiedliche Wirkung ggü Sondernachfolgern. Ein schuldrechtliches geht nach hM bei einer Veräußerung unter (Zweibr NZM 05, 343 [OLG Zweibrücken 21.01.2005 - 3 W 198/04]; Köln NZM 01, 1135 [OLG Köln 02.04.2001 - 16 Wx 7/01]). Gleiches gilt beim Erwerb in der Zwangsversteigerung. Nicht möglich ist die Begründung eines schuldrechtlichen SNRs, welches auch ggü einem Sonderrechtsnachfolger wirkt, durch eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung, dass alle schuldrechtlichen Vereinbarungen auch ohne Einzeleintragung im Grundbuch ggü einem Sonderrechtsnachfolger wirksam sein sollen (Hamm DNotZ 08, 382 [OLG Hamm 19.09.2007 - 15 W 444/06]).

d) Unterscheidung zum Gebrauchsrecht.

Rn 15

Ob ein SNR und kein bloßes Gebrauchsrecht vorliegt, ist nach hM anhand der Prüfsteine Ausschließlichkeit, Bestimmtheit, Dauer, Gegenleistung, Kompensation und Widerruflichkeit zu ermitteln. Prüfstein ist va ein vollständiger Gebrauchsentzug (BGH NJW 14, 1879 Rz 16; 00, 3500, 3502; München ZMR 08, 560; LG Frankfurt aM ZWE 15, 217, 219; LG Köln ZWE 12, 187). Wird eine Fläche, die im gemE steht, zum ausschließlichen Gebrauch zugewiesen, weisen sich WEigtümer zB bestimmte, im gemE stehende Räume oder Flächen jew zum Alleingebrauch zu, liegt ein SNR vor (BGH ZWE 16, 453 Rz 14), etwa die Erlaubnis, im Treppenhaus Schränke (Ddorf NZM 04, 107, 108 [OLG Düsseldorf 01.10.2003 - I-3 Wx 393/02]; LG Karlsruhe ZWE 12, 102) oder Garderoben (München NZM 06, 378; BayObLG NZM 98, 336) aufzustellen. So liegt es auch, wenn jedem WEigtümer ein gleichwertiger ›Nutzungsbereich‹ (Keller-, Abstell- oder Parkflächen) zugewiesen wird (BGH ZWE 16, 453 Rz 12).

Rn 16

Davon zu unterscheiden ist die Konkretisierung gemeinschaftlichen Gebrauchs (BayObLG FGPrax 05, 113 [OLG Hamm 11.11.2004 - 15 W 351/04], dort falsch entschieden). Turnusregelungen – die Regelung, wann, wie lange und welcher WEigtümer einen Gebrauch an einem im gemE stehenden Raum oder einer Fläche hat – sind kein SNR. Ein Turnussystem bezweckt eine gleichförmige Regelung des Gebrauchs und entzieht nicht den Mitgebrauch (BGH ZWE 16, 453 Rz 18); etwas anderes kann gelten, wenn der zeitabschnittsweise alleinige Gebrauch länger andauert: je länger dieser angedauert, desto eher kann ein SNR vorliegen. Kein SNR ist es auch, einem WEigtümer nur einen bestimmten Gebrauch einzuräumen und gleichzeitig den Miteigentümern die übrigen Gebrauchsmöglichkeiten zu belassen (Jena Rpfleger 99, 70; Naumbg WuM 98, 302 [OLG Naumburg 10.12.1997 - 10 Wx 43/97]).