I. Überblick.
Rn 18
Das SonderE an einem Raum iSv § 3 I 1 oder an einem fingierten Raum iSv § 3 I 2 kann nach § 3 II auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, va auf Garten- und/oder Terrassenflächen. Auf Stellplätze (Rn 15) ist § 3 II nicht anwendbar, weil § 3 I 2 diese als einen Raum fingiert. Da es sich um Eigentum handelt, gilt § 905 BGB. Das Recht des Eigentümers erstreckt sich daher auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. ›Erstrecken‹ meint, dass im Teilungsvertrag oder in der Teilungserklärung eine außerhalb des Gebäudes liegende Fläche als ein Teil eines SonderE wörtlich beschrieben wird. Um welche Flächen es sich nach Lage und Größe genau handelt, muss nach § 3 III durch präzise Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein (Rn 27). Wo die Fläche liegt, ist unerheblich. Grds kann in den Grenzen des § 5 II das gesamte Grundstück erfasst sein.
Rn 19
Die Flächen sind nicht isoliert handelbar. Veräußert werden muss das Wohnungs- und/oder Teileigentum.
II. Tatbestandsvoraussetzungen.
1. Überblick.
Rn 20
Die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume müssen auch nach der Erstreckung wirtschaftlich die Hauptsache bilden (s.a. Rostock NJW 23, 617). Der Begriff ›wirtschaftlich‹ ist § 31 I 2 und § 1 II ErbbauRG entlehnt. Nach hM ist die Verkehrsanschauung maßgeblich, wobei kein ›zu enger‹ Maßstab anzulegen sein soll. Maßgeblich ist auf objektive wirtschaftliche Kriterien abzustellen. Die reine Flächengröße, der reine Verkehrswert, die Nutzung und sein Schwerpunkt oder subjektive Vorstellungen sind belanglos. Für die Frage, ob die Wohnung oder der Raum die wirtschaftliche Hauptsache ist, kommt es nur auf den Zeitpunkt der Begründung des Annexeigentums an. Spätere (bauliche) Veränderungen sind unerheblich. Wie sich aus der negativen Formulierung in § 3 II ergibt, wird vermutet, dass die Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben (Rostock NJW 23, 617). Im Grundbuchverfahren bedarf es nur dann einer Prüfung, wenn konkrete Anhaltspunkte für das Gegenteil bestehen (Rostock NJW 23, 617). Maßgeblicher Zeitpunkt ist derjenige der Teilung. Annexeigentum muss von der öffentlichen Straße, vom eigenen SonderE, vom Nachbargrundstück oder vom gemE aus erreicht werden können.
2. Irrtümer.
Rn 21
Bilden die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich nicht die Hauptsache, ist die Eintragung unwirksam, kann aber ggf in ein SNR umgedeutet werden. Ein gutgläubiger (Zweit-)Erwerb ist ausgeschlossen.
III. Gegenstand.
Rn 22
Für den Gegenstand des SonderE gilt – soweit nicht § 5 II greift, zB für im Boden verlegte Versorgungsleitungen – nach § 5 I 2 § 94 BGB entspr. Damit sind auch die Sachen Gegenstand des SonderE, die mit dem Teil des Grundstücks fest verbunden sind, auf den sich das SonderE erstreckt. Das gilt insb für Gebäude, die auf diesen Flächen errichtet werden.