Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 5 WEG – Gegenstand ... / 1. Bestandteile.

Rn 21

Nach § 5 II sind gemE die wesentlichen Bestandteile (Rn 14), die für Bestand und/oder Sicherheit erforderlich sind. Zwingend gemE sind ferner Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch ›der‹ WEigtümer (aber nicht bloße Bruchteilseigentümer: BGH NZM 12, 422 Rz 9 = ZMR 12, 377) – 2 reichen (BGH NZM 12, 422 Rz 9 = ZMR 12, 377) – dienen; dies gilt auch dann, wenn sie sich im Bereich (= gehören, s Rn 15) der im SonderE stehenden Räume (Frankf ZMR 09, 864) oder Flächen (Rn 20) befinden. Im gemE stehen danach – stehen sie nicht im Eigentum Dritter wie zB Blockheizkraftwerke, Fotovoltaikanlagen, Heizungsanlagen (iRd Contractings), Müllgefäße, Rauchwarnmelder, Wärmemengenzähler – grds:

• Abdichtungen jeder Art, sofern nicht nur das SonderE geschützt wird;
• Anlagen und Einrichtungen: idR Aufzug, Heizzentrale und Steigleitungen einer Zentralheizung (BGH NJW 11, 2958 Rz 6 = ZMR 11, 971), Einrichtungen für Versorgung mit Wasser (BGH NJW 13, 1154 Rz 19 = ZMR 13, 454), Elektrizität und Gas, Regelungsteile, die entspr § 61 Gebäudeenergiegesetz – GEG – v 8.8.20 (BGBl. I 1728) zur selbsttätig wirkenden Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Größe und der Zeit dienen (Stuttg NJOZ 08, 1075, 1076), Gemeinschaftsantenne, Abwasserhebeanlage, die mehr als einem Wohnungseigentum dient (Schlesw DNotZ 07, 620 [OLG Schleswig 29.09.2006 - 2 W 108/06]; Rn 15); Absperreinrichtungen für Kalt-/Warmwasserzähler (AG Bremen-Blumenthal ZMR 18, 370);
• erforderlich für Bestand: Dach (in jeder Form), Fassade, Feuchtigkeitsisolierungen (Hamm ZMR 97, 193), Fundament, Parkdecks, Mauern, Zwischen- und Zimmerdecken (BGH NJW 13, 3092 Rz 18; 13, 2687 Rz 8 = ZMR 13, 818), Schornsteine, Balken- und Trägerkonstruktionen, schwimmender Estrich (BayObLG NJW-RR 94, 598; Ddorf ZWE 01, 616; Köln NZM 02, 125; LG Düsseldorf ZMR 17, 575), jedenfalls, wenn er der Dämmung und Isolierung dient (Rn 17), Trittschalldämmung (BGH NJW 18, 2123 Rz 6), Dämmschichten in Wänden und Böden (LG Düsseldorf ZMR 17, 575), auch eine Innendämmung (LG Karlsruhe ZWE 15, 421), Balkonbrüstung (BGH NJW 13, 1439 Rz 3; LG Itzehoe ZMR 10, 149), konstruktive Teile eines Balkons oder einer Dachterrasse (BGH ZMR 18, 833 Rz 7) sowie seine Bodenplatte (BGH NZM 01, 435, 436; München NZM 07, 369), das Dach (BGH NZM 01, 435, 436 [BGH 25.01.2001 - VII ZR 193/99]);
• das Gebäude gestaltende Elemente (Rn 18);
• Geschossdecken (BGH NZM 17, 604 [BGH 09.12.2016 - V ZR 124/16] Rz 12);
• das Grundstück, soweit sich das Raumeigentum nicht auf dieses erstreckt (§ 3 II) oder es sich um Stellplätze handelt (§ 3 I 2);
• Fenster: auch Doppelkastenfenster, nebst allen Teilen, soweit Fenster nicht nur innerhalb des räumlichen Bereichs des SonderE liegen (BGH ZMR 19, 890 = NZM 19, 624 Rz 7; NJW 12, 1722 Rz 7 = ZMR 12, 641; LG Köln 19, 71);
• Fliesen und Fugen, soweit diese nicht innerhalb des räumlichen Bereichs des SonderE liegen und nicht das Eindringen von Wasser ins gemE verhindern sollen;
• Hauseingangstür;
• Heizungsanlage: etwas anderes soll gelten, wenn sie von vornherein durch einen Miteigentümer, der die Anlage errichtet hat, betrieben werden soll und überdies dafür bestimmt und ausgelegt ist, eine ›Anzahl weiterer Gebäude‹ zu versorgen (BGH NJW 75, 688 [BGH 08.11.1974 - V ZR 120/73]). Dies überzeugt nicht, da der Gebrauch von zwei WEigtümern genügt (Rn 20);
• Kanäle;
• Kacheln, s Fliesen;
• Messgeräte, soweit sie nicht im Eigentum Dritter stehen;
• sämtliche Räume, die nicht nach §§ 3 I, 8 I im SonderE stehen;
• Schließanlage (BGH NJW 14, 1653 [BGH 05.03.2014 - VIII ZR 205/13] Rz 13);
• erforderlich für Sicherheit: Blitzableiter, Brandmauer (München WuM 07, 591), Rauchwarnmelder, ›jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind‹ (BGH NJW 13, 3092 Rz 16 = ZMR 13, 642; näher liegt privates Eigentum des Käufers oder Eigentum eines Dienstleisters, zB bei Miete);
• Thermostatventile (AG Bremen-Blumenthal ZMR 18, 370; aA BGH ZMR 11, 971, auch wenn der Heizkörper im SonderE steht);
• Treppen: soweit diese nicht innerhalb des räumlichen Bereichs des SonderE liegen (BGH NJW 13, 2687 Rz 8);
• Türen: nebst allen Teilen, auch Doppelkastenfenster, soweit diese nicht innerhalb des räumlichen Bereichs des SonderE liegen, zB eine Durchreiche;
• Versorgungsleitungen: jedenfalls soweit sie im räumlichen Bereich des gemE oder unter Flächen (Rn 20) verlaufen (BGH ZMR 17, 412 Rz 11), s.a. Anlagen und Einrichtungen und va Rn 16;
• wesentliche Gebäudebestandteile: soweit diese nicht unter Beachtung von § 5 I–III zu einem im SonderE stehenden Raum gehören (dazu Rn 15 und Rn 16);
• Wohnungsabschlusstüren (BGH ZMR 14, 223 Rz 11; LG Köln ZMR 19, 71) nebst Beschlägen und Innenseite sowie Schließzylinder nebst Schlüsseln (BGH ZMR 14, 626 Rz 12).