I. Überblick.
1. Erfasste Rechte und Pflichten.
Rn 16
Die GdW übt nach § 9a II bestimmte Rechte der WEigtümer aus. Ferner nimmt sie bestimmte Pflichten der WEigtümer wahr. Die Rechte und Pflichten müssen gemeinsame Rechte und Pflichten sein und sind daher grds solche in Bezug auf das gemE (BGH ZMR 22, 230 Rz 8; 21, 826 Rz 13). Die GdW kann nach § 18 I über die Rechte, die sie ausübt, verfügen. IE ist nach den Rechten und Pflichten, die sich aus dem gemE ergeben (§ 9a II Fall 1 und Fall 2), und anderen Rechten und Pflichten (§ 9a II Fall 3 und Fall 4) zu unterscheiden. § 9a II bezieht sich grds nicht auf das SonderE oder individuelle ›Mitgliedschaftsrechte‹ der WEigtümer (BGH ZMR 18, 242 Rz 9; aA ZMR 19, 696 Rz 16). § 9a II erfasst ferner nicht die Rechte und/oder Pflichten der WEigtümer, soweit diese einer sachenrechtlichen Verfügung bedürfen (§ 1 Rn 14), zB wenn ein Nachbar eine Dienstbarkeit erzwingen will (BGH v 20.1.23 – V ZR 65/22, Rz 9; München ZWE 22, 359 Rz 16; s.a. BGH NJW 62, 633 [BGH 29.11.1961 - V ZR 181/60]; aA Nürnberg NJW-RR 21, 1318 [OLG Nürnberg 12.07.2021 - 15 W 2283/21]).
2. Willensbildung.
Rn 17
Wann, auf welche Art und Weise, ggf durch wen und mit welchen Mitteln die GdW handelt, müssen grds die WEigtümer nach § 19 I beschließen; etwas anderes kann aus § 27 I, II folgen.
3. Stellung der GdW.
Rn 18
Soweit das Gesetz der GdW die Befugnis verleiht, Rechte auszuüben, ist sie aktive (BGH NJW 11, 1351 [BGH 17.12.2010 - V ZR 125/10] Rz 8; 10, 933, 934 Rz 13), bei der Pflichtenwahrnehmung passive Prozessstandschafterin (BGH NJW 16, 1735 [BGH 11.12.2015 - V ZR 180/14] Rz 20). Ein WEigtümer soll ermächtigt werden können, Rechte durchzusetzen (BGH NZM 16, 363 [BGH 17.03.2016 - V ZR 185/15] Rz 4). Die Ermächtigung kann aber auch beschlossen werden. Erklärt sich nur der Verw, geht die Ermächtigung ins Leere (§ 9b Rn 2). Die GdW hat ein Ermessen, ob sie gegen einen Störer vorgeht. Entscheiden sich die WEigtümer für ein Nichteinschreiten, müssen sie den WEigtümer, der das gemE entstören will, ermächtigen. Eine Pflicht zum Einschreiten (= Ermessensreduktion) ist zB bei gravierenden brandschutzrechtlichen Verstößen zu bejahen (s.a. BGH ZMR 22, 570 Rz 16; 22, 487 Rz 25).
4. Erzwingung.
Rn 19
Handelt die GdW nicht, kann sie nach § 18 II ggf iVm § 44 I 2 verklagt werden (BGH ZMR 22, 570 Rz 16; s.a. BGH NZM 15, 220 Rz 27; München ZMR 11, 316).
II. Sich aus dem gemE ergebende Rechte (§ 9a II Fall 1).
1. Überblick.
Rn 20
Sich aus dem gemE ergebende Rechte sind va die Rechte, die § 1011 BGB meint (s.a. § 1011 BGB Rn 2). Es sind zB die dinglichen Rechte aus §§ 894, 909, 985, 1004 BGB (s.a. BGH ZMR 22, 487 Rz 10), nicht aber Verfügungen über das gemE (Rn 16). Betrifft eine Störung auch das SonderE, kommt es darauf an, ob das SonderE unmittelbar und direkt gestört wird (Elzer IMR 22, 297, 298; Ja: Lärm, Gerüche, BGH ZMR 20, 675 Rz 18; ggf. Versperrung der Aussicht, Verschattung, BGH ZMR 21, 826 Rz 13; Nein: Hindernisse im Bereich des gemE, auch wenn diese Brandschutzmängel begründen, BGH ZMR 22, 570 Rz 16; ZMR 22, 230 Rz 11; bauliche Veränderungen, die statische Probleme des Gebäudes verursachen, BGH ZMR 22, 487 Rz 15, zw.; wenn durch die Störung des gemE der Verkehrswert des SonderE sinkt oder dessen Vermietbarkeit erschwert wird, BGH ZMR 22, 570 Rz 13; wenn die Störung des gemE den Zugang zu dem SonderE nicht verhindert, sondern nur erschwert, BGH ZMR 22, 570 Rz 15; wenn die Störung des gemE den Brandschutz gefährdet, BGH ZMR 22, 570 Rz 16). Erfasst sind ferner schuldrechtliche Ansprüche in Bezug auf das gemE aus §§ 812 ff, 823, 906 II 2, 987, 989 ff und grds Ansprüche aus Besitz gegen Drittnutzer (§§ 861, 862, 1007; s.a. Elzer ZWE 22, 149). Es ist nach § 9a II Fall 1 daher bspw allein an der GdW, Schadenersatz wegen einer Beeinträchtigung des gemE zu verlangen (BGH ZMR 19, 696 Rz 12; 19, 358 Rz 6; NJW 11, 1351 Rz 10). Dies gilt auch für einen auf §§ 823, 249 BGB gestützten Wiederherstellungsanspruch (BGH NJW 14, 1090 [BGH 07.02.2014 - V ZR 25/13] Rz 17; § 15 Rn 28) oder einen Anspruch aus § 945 ZPO (aA zum alten Recht LG Frankfurt aM ZWE 18, 133). Anders ist es auch nicht, wenn und soweit ein Schadenersatzanspruch in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen gem § 1004 I 1 BGB steht (aA zum alten Recht BGH 19, 358 Rz 10). Ferner ist die Entstörung des gemE gegen WEigtümer oder Dritte Aufgabe der GdW (BGH ZMR 21, 826 Rz 6; 21, 680 Rz 6). Zu § 9a II gehört außerdem das Recht nach § 14 I Nr 1, das Recht aus § 17 I oder das Recht, das gemE zu vermieten. Zum öffentlichen Recht s. im Zusammenhang Vor §§ 1–49 Rn 37.
2. Handeln der WEigtümer.
Rn 21
Die Rechte nach § 9a II Fall 1 können grds nur von der GdW wahrgenommen werden. Der einzelne WEigtümer kann nicht handeln und ist zB nicht prozessführungsbefugt. Nach einer Vereinbarung kann etwas anderes gelten (Rn 22). Ferner kann die GdW einen WEigtümer ermächtigen (Rn 18).
3. SonderE/SNR.
Rn 22
Ist SonderE unmittelbar und direkt (Rn 20) ›mitbetroffen‹, zB bei einer Störung, kann insoweit nur der WEigtümer als Sondereigentümer handeln. Dass zugleich auch das gemE betroffen ist, schmälert den Schutz des Sondereigentümers aus § 1004 I 1, 2 BGB nicht (BGH ZMR 22, 570 Rz 11; ZMR 22, 487 Rz ...