Räumung gegen Untermieter nur mit eigenem Räumungstitel möglich

Leitsatz

Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des Titels gegen den Hauptmieter betrieben werden.

Fakten:

Der Vermieter betreibt die Zwangsvollstreckung aufgrund eines Vergleichs, in dem sich die Hauptmieterin verpflichtete, die vom Vermieter angemieteten Gewerberäume zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Der Gerichtsvollzieher lehnte die zwangsweise Räumung ab, da die Untermieterin mit Zustimmung des Vermieters im Besitz der Räume sei und gegen sie mangels eines Titels nicht vollstreckt werden könne. In letzter Instanz gibt der Bundesgerichtshof dem Untermieter Recht: Die Untermieterin hat Gewahrsam an den Mieträumen und hat unter Hinweis auf ihr Besitzrecht als Untermieterin ausdrücklich der zwangsweisen Räumung widersprochen. Für die Räumungsvollstreckung gegen einen Untermieter ist ein gegen diesen gerichteter Vollstreckungstitel erforderlich, sie kann nicht aufgrund des allein gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden. Unerheblich ist, ob der Untermieter dem Hauptmieter gegenüber zur Herausgabe der Mieträume verpflichtet ist. Dem Vermieter ist in solchen Fällen zuzumuten, auch gegen den Untermieter zu klagen.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss vom 18.07.2003, IXa ZB 116/03

Fazit:

Staatlicher Zwang erfolgt nur zur Durchsetzung eines urkundlich ausgewiesenen Anspruchs für und gegen die im Vollstreckungstitel genannten Personen. Auch wenn der Untermieter nach dem geltenden Mietrecht verpflichtet ist, dem Vermieter die Räume herauszugeben, kann gegen ihn nur zwangsvollstreckt werden, wenn auch er im Titel und in der Vollstreckungsklausel als Schuldner bezeichnet ist.