Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 5.2.2.5 Interessenabwägung

Die Sicherungsanordnung kann schließlich nur dann ergehen, wenn sie nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist. Und hier ist die größte Hürde zu nehmen. Ein besonderer Nachteil für den Vermieter ergibt sich nämlich nicht allein aus der zu erwartenden Verfahrensdauer und dem Risiko der späteren Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Der Vermieter muss vielmehr darlegen, welche besonderen Nachteile er über den Ausfall der Forderung hinaus zu erwarten hat. Hier sind sicherlich die Höhe des Zahlungsrückstands und die wirtschaftliche Bedeutung der Forderung für den Vermieter einzubeziehen.

Die Sicherungsanordnung dient vor allem dem Schutz von Privatvermietern, die den ungerechtfertigten Ausfall von Mieteinnahmen wirtschaftlich nur schwer kompensieren können. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass der Vermieter während des Gerichtsverfahrens keine Gegenleistung vom Mieter erhält, er aber trotzdem die ihm obliegenden Vermieterpflichten erfüllen muss. Der Vermieter muss also darlegen, dass ihm der Ausfall der im Prozessverlauf fällig gewordenen Mietforderungen bzw. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung besondere wirtschaftliche Nachteile zufügen würde. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Vermieter

• aus den Mieten (teilweise) seinen Lebensunterhalt bestreiten muss,
• auf die Mieteinnahmen zur Sicherung seiner Altersversorgung angewiesen ist oder
• die Mieteinnahmen zur Tilgung eines Darlehens benötigt.

Allgemeines Prozessrisiko reicht nicht aus

Das allgemeine Prozessrisiko eines jeden Gläubigers, seine Forderung nicht realisieren zu können, reicht als Sicherungsinteresse nicht aus.^[1]

Besonders bei Großvermietern – egal, ob Wohnraum oder Gewerberaum vermietet wird – dürfte die Interessenabwägung stets zuungunsten des Vermieters ausfallen. Machen die eingeklagten Mietrückstände lediglich 4 Prozent des Jahresmietumsatzes aus, kommt eine Sicherungsanordnung auch dann nicht in Frage, wenn monatliche Nutzungsentschädigungen in einer Größenordnung von über 25.000 Euro auf dem Spiel stehen.^[2]

Grundsätzlich wird eine Sicherungsanordnung auch nicht ergehen, wenn der Mieter zwar Einkommen oder Vermögen hat und sich lediglich aus nicht nachvollziehbaren Gründen weigert zu zahlen. Bei derartiger bloßer "Zahlungsunwilligkeit" kommt eine Sicherungsanordnung regelmäßig nicht in Betracht. Hier besteht nämlich nicht die Besorgnis, dass der Vermieter im Fall des Prozessgewinns seine Forderung nicht erfüllt bekommt. Etwas anderes gilt selbstverständlich dann, wenn die ernsthafte Sorge besteht, dass der Mieter Vermögen vor der Vollstreckung beiseite schafft.

In diesem Zusammenhang sind auch Mieterinteressen zu berücksichtigen. Allerdings sind hier kaum Konstellationen vorstellbar, die wegen besonderer Mieterinteressen der Anordnung einer Sicherheitsleistung entgegenstehen könnten. Dies könnte allenfalls dann der Fall sein, wenn der Mieter gegen die Vermieterforderung mit eigenen Schadensersatzforderungen aufrechnen könnte.

Musterschreiben: Antrag auf Sicherungsanordnung (Darlegung des besonderen Nachteils für den Vermieter)

(...)

Begründung

Der Kläger ist dringend auf regelmäßige Mieteinnahmen und insoweit auch auf die Leistung einer Nutzungsentschädigung des Beklagten angewiesen. Der Kläger ist derzeit arbeitslos und bezieht Arbeitslosengeld in Höhe von 1.200 EUR.

Beweis: Bestätigung der Agentur für Arbeit als Kopie in – Anlage A 1 –

Der Kläger muss allein monatlich 600 EUR auf das Darlehen des Kreditinstituts zurückzahlen, das den Erwerb der Wohnung finanzierte.

Beweis: Darlehensvertrag als Kopie in – Anlage A 2 –

Im Hinblick auf das laufende Räumungsverfahren konnte der Kläger zwar eine Vereinbarung über eine Aussetzung der Ratenzahlung mit dem Kreditinstitut für die Dauer eines halben Jahres treffen.

Beweis: Vereinbarung als Kopie in – Anlage A 3 –

Der Kläger wäre jedoch gezwungen, die Wohnung zu veräußern, sollte ihm keine Sicherheit geleistet werden.

(...)

[1] BT-Drucksache 17/1045 S. 46.

[2] OLG Celle, Beschluss v. 17.9.2013, 2 W 205/13, NJW 2013 S. 3316.